文/趙斌
近日，山東省淄博市在燒烤爆火“出圈”之后，又以房子可以“以舊換新”再度引發(fā)廣泛關(guān)注。有人認(rèn)為，淄博又放“大招”，將有效激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活力；也有人覺(jué)得，其中沒(méi)有任何一方付出“真金白銀”讓購(gòu)房者獲得實(shí)惠，對(duì)該舉措有可能帶來(lái)的實(shí)際意義持懷疑態(tài)度。
汽車(chē)和電器、電子產(chǎn)品等以舊換新并不少見(jiàn)，消費(fèi)者通過(guò)以舊換新方式處理舊物一般會(huì)比自行在二手市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格要高，房產(chǎn)以舊換新也能得到如此實(shí)惠嗎？
淄博房產(chǎn)“以舊換新”是個(gè)啥？
淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)官方公眾號(hào)于8月30日發(fā)布的《“以舊換新”省心購(gòu)房倡議書(shū)》的內(nèi)容顯示，可以參與的群體是“凡在城區(qū)內(nèi)具有出售自有存量住房，購(gòu)買(mǎi)新房意愿的群眾”。具體的待遇是可享受“以舊換新”省心購(gòu)服務(wù)，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風(fēng)險(xiǎn)。
“以舊換新”省心購(gòu)可以參照的流程有5個(gè)步驟：
1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與意向客戶(hù)溝通置換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
2. 意向客戶(hù)選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作的新房樓盤(pán)選定新房。
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和意向客戶(hù)簽訂三方協(xié)議，并向新房項(xiàng)目交納新房意向訂金。
4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)存量住房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等。
5. 意向客戶(hù)完成新房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)。
核心的兜底措施是存量住房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還訂金。
“以舊換新”能省錢(qián)嗎？
淄博此次的“以舊換新”，能省錢(qián)嗎？
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪時(shí)表示，此類(lèi)做法由于出現(xiàn)在淄博這種自帶流量的城市，所以市場(chǎng)關(guān)注度比較高。淄博當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一些新的壓力，和今年3月份左右的市場(chǎng)行情相比，目前要積極進(jìn)行提振。此類(lèi)舉措利好一二手房的盤(pán)活，具有非常好的價(jià)值。同時(shí)，此類(lèi)做法對(duì)于房企加快去庫(kù)存和更好解決改善型住房消費(fèi)需求釋放等都有積極的作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪時(shí)表示，他也關(guān)注到淄博倡導(dǎo)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的相關(guān)措施，但并未發(fā)現(xiàn)其中有讓購(gòu)房者實(shí)際獲得“福利”的點(diǎn)，更像是開(kāi)發(fā)商搞的“花哨”營(yíng)銷(xiāo)策略。
淄博“以舊換新”省心購(gòu)到底有哪些實(shí)際的意義？為了更好發(fā)揮此類(lèi)做法的作用還可以做哪些調(diào)整或升級(jí)？
“以舊換新”合不合適？
淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)工作人員向中新社國(guó)是直通車(chē)介紹，“以舊換新”省心購(gòu)是他們通過(guò)對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研后，參照相鄰地市出臺(tái)的“優(yōu)先購(gòu)”等措施，而發(fā)出的倡導(dǎo)活動(dòng)。并且，這并非淄博“首創(chuàng)”，濟(jì)南、青島等很多城市都在早前就有了類(lèi)似舉措。
張大偉也表示，如果“賣(mài)舊買(mǎi)新”的做法沒(méi)有減免稅費(fèi)或者政府補(bǔ)貼等讓購(gòu)房者實(shí)際獲利“真金白銀”的措施配合，無(wú)非最后陷入“賣(mài)不出去的二手房”去置換“賣(mài)不出去的一手房”。因?yàn)椋i定房源一到三個(gè)月，簽約二手房賣(mài)不出去的話還要退訂金，開(kāi)發(fā)商拿好銷(xiāo)售的房源去參與這項(xiàng)活動(dòng)反而又會(huì)因?yàn)榭赡芤擞喗鸲绊戜N(xiāo)售。
記者在淄博公示的“以舊換新”聯(lián)系人中，隨機(jī)選擇的一位聯(lián)系人張霞(化名)接聽(tīng)了電話。張霞說(shuō)，在這項(xiàng)活動(dòng)推出的第二天，就有一位購(gòu)房客戶(hù)主動(dòng)撥打公示電話，參加了這項(xiàng)活動(dòng)，在高新區(qū)選擇了一套單價(jià)1萬(wàn)元、155平方米的房子，將自己的在市區(qū)的兩套無(wú)電梯二手房掛賣(mài)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一般更有效的“以舊換新”不是簡(jiǎn)單的中介工作幫忙賣(mài)二手房和幫忙買(mǎi)新房。和過(guò)去交易的重要區(qū)別是對(duì)此類(lèi)二手房出售有兜底機(jī)制，即肯定可以出售，或者說(shuō)會(huì)有相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)來(lái)持有，這會(huì)讓通過(guò)“以舊換新”成功實(shí)現(xiàn)換房的確定性增加了。
記者在淄博“以舊換新”省心購(gòu)公示的聯(lián)系人中，隨機(jī)選擇的另一位聯(lián)系人王山(化名)也接通了電話。王山說(shuō)，他們作為售樓平臺(tái)，對(duì)參與“以舊換新”省心購(gòu)卻一直沒(méi)有賣(mài)出去的二手房，通過(guò)第三方進(jìn)行評(píng)估后，可以進(jìn)行收購(gòu)持有。但價(jià)格一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)10%—20%左右，這比之前以五成左右價(jià)格收購(gòu)因面臨法拍等各種麻煩急售的二手房?jī)r(jià)格要高多了。
以舊換新會(huì)帶火房?jī)r(jià)嗎？
以舊換新能帶火房?jī)r(jià)嗎？“房產(chǎn)不會(huì)有大的漲價(jià)”，張大偉說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀促成因素非常復(fù)雜，一些“不疼不癢”的政策在短時(shí)間內(nèi)很難起到明顯效果。因?yàn)閲?guó)家會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”政策，需要在房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間前提下激發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)活力。雖然貌似這是一對(duì)此消彼長(zhǎng)的矛盾，但是這才真正考驗(yàn)政策制定者智慧�！百u(mài)舊買(mǎi)新”政策里如果包含貼息、降息、免稅費(fèi)等一系列“真金白銀”的政策，讓購(gòu)房者切實(shí)得到實(shí)惠，才有可能真正起到盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。
王山表示，參與“以舊換新”省心購(gòu)房活動(dòng)好處有三：
一是二手房賣(mài)不掉，定金可以退，不受損失；
二是參與活動(dòng)的二手房會(huì)被機(jī)構(gòu)優(yōu)先推薦，因?yàn)橹薪橐坏┰诨顒?dòng)中促成一筆“以舊換新”，同時(shí)可以賺取兩筆傭金；
三是一些參與活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商讓利，降價(jià)最高的樓盤(pán)可以達(dá)到10萬(wàn)元。
同時(shí)，王山還表示，一些特價(jià)房是無(wú)法參與讓利的。因?yàn)楫?dāng)?shù)卣小跋迌r(jià)”政策，即便開(kāi)發(fā)商愿意降價(jià)銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)低于政府限制的范圍會(huì)無(wú)法“網(wǎng)簽”。
張霞在接受采訪的時(shí)候也表示，那位成功參與“以舊換新”活動(dòng)的客戶(hù)籌備換房已久，希望自己的二手房可以賣(mài)掉之后再購(gòu)買(mǎi)新房，但即便是賣(mài)不掉，也有可能購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)在交訂金的房源，因?yàn)樗纳谱》康脑竿芷惹校耙耘f換新”的具體內(nèi)容吸引他提前做出購(gòu)房決策。
張大偉表示，為進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，各級(jí)政府、機(jī)構(gòu)不斷出臺(tái)各種政策、舉措。但是，“房住不炒”的前提不變，房?jī)r(jià)原則上不會(huì)大漲，廣大購(gòu)房者不能抱有“炒房”心態(tài)，否則將會(huì)得不償失。
