今年各地超千條寬松政策出臺，房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些空間？
2022年，房地產(chǎn)政策進入寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至12月26日，全國超330個省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策超千條，達到近年峰值。
從各地發(fā)布的政策來看，政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，同時多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。
全國已有超300省市(縣)出臺政策超千條
從2022年年初以來，需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。
在降成本方面，2022年，央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。同時，央行、銀保監(jiān)會多次下調(diào)房貸利率下限，5月央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點；9月末央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前已有30城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡、株洲、開平等。
部分城市貸款利率已降至歷史低位，二線城市中石家莊和溫州目前執(zhí)行首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠、株洲首套商貸利率低至3.7%。
與此同時，央行時隔7年再次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率15個基點，自2022年10月1日起，5年以上首套房公積金貸款利率降至3.1%。
在降稅費方面，9月財政部、稅務(wù)總局指出，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。各地調(diào)控政策中，無錫、沈陽等城市下調(diào)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，超百城發(fā)放契稅補貼、降低契稅稅率等。
同時，在降門檻方面，2022年以來，全國已有超300省市(縣)出臺政策超千條，包括優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等，年底核心一二線城市政策優(yōu)化力度增加，杭州、成都、西安、南京、武漢、北京等城市政策持續(xù)調(diào)整。
供給端，進入11月，多項重磅政策落地，供給端政策支持力度也明顯加大。11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計16條具體舉措。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預(yù)期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。未來企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑猓瑢崿F(xiàn)以時間換空間；需求端政策支持力度有望進一步加強，提高市場銷售的活躍度和積極性；“保交樓”資金及政策將加速落位，穩(wěn)定購房者預(yù)期。
同時，證監(jiān)會于11月28日宣布在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。其中包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計，截至12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。
樓市調(diào)控政策還有哪些空間？
值得一提的是，近期高層領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)房地產(chǎn)重要性，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險也成為2023年的重要內(nèi)容。
國務(wù)院副總理劉鶴于12月15日在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。
中央財辦有關(guān)負責(zé)同志表示，要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。
同時，中央財辦有關(guān)負責(zé)同志指出：“在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放�！�
對此，在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池對澎湃新聞表示，當(dāng)前各地因城施策，對限購限貸政策有所調(diào)整，但仍然不能滿足市場住房消費釋放的需要，一些過時的限購、限貸政策亟需調(diào)整，建議限購限貸放開力度還可以再大一些，再精準(zhǔn)一些。
那么，后續(xù)樓市調(diào)控政策還有哪些空間？
趙秀池認為，各地應(yīng)結(jié)合人口、人才、產(chǎn)業(yè)政策對限購、限貸進一步梳理，加大剛需、改善型需求的支持力度；綜合匯繳的購房、租房稅前扣除，應(yīng)該按每個職工計算，而不是一個家庭只有一個人可以扣除；對于租房買房稅前扣除應(yīng)該一視同仁，目前北京市租賃住房最高可以扣除1500元，貸款買房只能扣除1000元，沒有做到租購并舉；剛需與改善型需求的首付款、貸款利率應(yīng)該進一步降低；應(yīng)該實施認房不認貸政策；普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該動態(tài)調(diào)整，從房價、住房標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該重新定義；100%開發(fā)商自持的只租不售的商品房項目，需要根據(jù)項目實際情況對租期或租售政策做出相應(yīng)調(diào)整。
陳文靜指出，預(yù)計2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間；企業(yè)端，合理的融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善，特別是頭部優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度將繼續(xù)強化；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進展，共同促進購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。
2023年市場如何走，樓市何時企穩(wěn)？
對于后市展望，中指研究院測算認為2023年全國房地產(chǎn)市場特點為：“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”。
中指研究院報告顯示，短期來看，國內(nèi)疫情感染高峰尚未結(jié)束，宏觀經(jīng)濟恢復(fù)較為緩慢，購房者收入預(yù)期、置業(yè)信心修復(fù)仍需時間，預(yù)計銷售市場最快或在明年二季度企穩(wěn)。
按照中指研究院報告，2023年不同城市的樓市表現(xiàn)仍將分化。其中，一線城市2023年政策存在一定調(diào)整預(yù)期，商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增，北京、上海市場修復(fù)態(tài)勢或逐漸顯現(xiàn)。其預(yù)判，北京、上海、深圳新房市場成交或整體穩(wěn)定，政策優(yōu)化下購房需求入市積極性有望提高。廣州2022年新房市場調(diào)整態(tài)勢最為明顯，2023年政策存在較大優(yōu)化空間，有望帶動市場逐漸好轉(zhuǎn)。
二線城市政策優(yōu)化空間較大，整體量增價穩(wěn)，核心二線城市市場或逐漸恢復(fù)，部分城市或面臨房價上漲壓力。報告顯示，2022年，武漢、重慶、鄭州、天津等城市受疫情等因素影響，新房成交面積大幅回落，2023年，部分城市政策存在進一步優(yōu)化空間，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，市場有望恢復(fù)，但部分城市可售面積出清周期較長，房價上漲動力弱；杭州、成都、西安放松政策已經(jīng)落地，未來仍有優(yōu)化空間，預(yù)計疫情后市場需求將逐漸釋放，房價或面臨一定上漲壓力。另外，城市基本面較弱的城市，政策優(yōu)化空間較小，市場企穩(wěn)恢復(fù)仍需時間，市場或仍處于底部盤整期。
三四線城市市場量價或繼續(xù)下行，多個城市庫存量較大，房價仍面臨一定調(diào)整壓力。2023年，在疫情防控形勢逐漸改善的情況下，部分長三角、珠三角三四線城市在強基本面下，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。不過，多個城市可售面積出清周期超20個月，房價調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。
