濟(jì)南二手房市場(chǎng)調(diào)查：一套降20萬(wàn)甚至50萬(wàn)元成交很正常

　　一直以來(lái)，二手房以“高性價(jià)比”著稱。然而最近一段時(shí)間，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于新房頻頻降價(jià)促銷，濟(jì)南部分區(qū)域的一些新房?jī)r(jià)格反而比二手房?jī)r(jià)格低，新房與二手房出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”。

　　“確實(shí)如此，主要是因?yàn)槎址繏炫苾r(jià)有些虛高了�！�2月9日，濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬在接受記者采訪時(shí)表示，“一套二手房降20萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元成交也很正常�！�

　　在徐鵬看來(lái)，今年的二手房市場(chǎng)不好干，甚至不如去年好干，“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)買家和賣家都在觀望，買家擔(dān)心價(jià)格會(huì)繼續(xù)下滑，賣家也不想輕易降價(jià)�！�

　　轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)

　　濟(jì)南市民楊志義最近正在四處看房。“我原打算買套合適的二手房，一方面價(jià)格低一些，另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買新房。”楊志義告訴記者，他之所以改變主意，是因?yàn)樵谧咴L多個(gè)房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右�！澳苁∠�20多萬(wàn)元，買個(gè)車不香嗎？”

　　“現(xiàn)在確實(shí)有些區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛很嚴(yán)重�！毙禊i指著樓市地圖上的一個(gè)新樓盤告訴記者，“這個(gè)新盤的價(jià)格從最初的每平方米1.6萬(wàn)元左右降到了1.3萬(wàn)元左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房?jī)r(jià)格甚至更低。但是，周邊小區(qū)的二手房每平方米的售價(jià)都在1.4萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元之間。此外，二手房買賣中需要繳納不菲的稅費(fèi)和中介費(fèi)。這些因素也讓許多原本想購(gòu)買二手房的市民有了購(gòu)買新房的意向�！�

　　濟(jì)南洪樓廣場(chǎng)附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認(rèn)為，現(xiàn)在一、二手房?jī)r(jià)格倒掛比較正常，“現(xiàn)在新房頻頻降價(jià)促銷，二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺�！�

　　李文海告訴記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住�！按饲拔医�(jīng)手賣出的一套二手房最終成交價(jià)格為1.5萬(wàn)元/平方米，而周邊的期房均價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格的情況�！崩钗暮Ｕf(shuō)。

　　此外，二手房?jī)r(jià)格高，還有一個(gè)原因是賣家高房?jī)r(jià)時(shí)購(gòu)入�！叭绻椰F(xiàn)在賣房子至少虧40萬(wàn)元，降價(jià)肯定不太可能�！币晃欢址抠u家張瑜表示。

　　據(jù)記者了解，2017年，張瑜以310萬(wàn)元價(jià)格在解放東路購(gòu)入了一套新房，去年年初掛牌330萬(wàn)元準(zhǔn)備賣掉，經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的多次勸說(shuō)將價(jià)格降到了310萬(wàn)元。盡管降價(jià)了20萬(wàn)元，但因?yàn)榭們r(jià)太高，看房者寥寥無(wú)幾。

　　“在我們小區(qū)里，像我這種戶型的二手房?jī)r(jià)格在270萬(wàn)元左右，我在房?jī)r(jià)高位時(shí)購(gòu)入的，如果想賣房子，只能虧本40萬(wàn)元拋售，與其這樣還不如再等等�！睆堣ふf(shuō)。

　　環(huán)境將變

　　實(shí)際上，早在市場(chǎng)低迷的2008年和2014年，曾出現(xiàn)過(guò)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況。

　　濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人初鑫認(rèn)為，出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，選擇觀望的買房人日益增多，直接影響了市場(chǎng)的正常交易。

　　“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)環(huán)境再次改變，也說(shuō)明人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了改變�！背貊伪硎�，在新房降價(jià)的帶動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒂瓉?lái)更大下跌。隨著開發(fā)商資金緊張程度及對(duì)銷售回款的預(yù)期更高，通過(guò)降價(jià)回籠資金將成為越來(lái)越多開發(fā)商的選擇，而新房?jī)r(jià)格的下跌將對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格形成引領(lǐng)作用。與新房市場(chǎng)的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。

　　據(jù)記者了解，2019年時(shí)，二手房市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，掛出一套二手房，1個(gè)月內(nèi)基本能成交，而且成交價(jià)格基本上就是賣方的定價(jià)。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，有房東降價(jià)30萬(wàn)元仍難以出售。

　　初鑫給記者舉了個(gè)例子：有一套輔仁的學(xué)區(qū)房，2020年報(bào)價(jià)420萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)有顧客表示降價(jià)10萬(wàn)元就可以簽合同，但賣家拒絕降價(jià)銷售。沒(méi)想到市場(chǎng)上風(fēng)向突變，去年6月份，賣家主動(dòng)降到了370萬(wàn)元，但有買家希望能350萬(wàn)元成交�！白罱K通過(guò)撮合，這套房子以360萬(wàn)元的價(jià)格成交�！背貊握f(shuō)。

　　“二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在3%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到10%左右，也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)200萬(wàn)元的二手房平均降十幾萬(wàn)元才能達(dá)成交易�！崩钗暮Ｕf(shuō)道，“降價(jià)是主旋律，不降價(jià)肯定不好成交。”

　　徐鵬告訴記者，房主掛牌時(shí)報(bào)價(jià)虛高，長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人看房，著急賣房的房主就會(huì)主動(dòng)調(diào)價(jià)，降30萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元的都有，在最后的掛牌價(jià)格上，賣家再降3萬(wàn)到5萬(wàn)元成交也很正常。

　　在初鑫看來(lái)，目前二手房市場(chǎng)上的業(yè)主主要是一些改善需求賣家和資金需求賣家。改善型賣家趁現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格低迷，賣掉舊房來(lái)購(gòu)買新房。資金型買家主要是拋售投資性房源，以緩解資金壓力。所以在目前的市場(chǎng)下，對(duì)賣方來(lái)說(shuō)二手房掛牌價(jià)則更加理性。

　　供應(yīng)量明顯增加

　　談及今年二手房市場(chǎng)的前景，上述受訪的二手房中介都認(rèn)為，“今年日子不好過(guò)”。

　　初鑫表示，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下降，讓市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的降價(jià)預(yù)期�！敖鼛讉€(gè)月來(lái)，二手房市場(chǎng)比較平淡，成交量不高。很多人都有‘買漲不買跌’的心理，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚�！痹诔貊慰磥�(lái)，濟(jì)南新房的價(jià)格在逐步走低，新房的降價(jià)將會(huì)持續(xù)影響二手房的價(jià)格，未來(lái)濟(jì)南二手房的價(jià)格可能還會(huì)走低。

　　“今年下半年大概有50個(gè)左右的新樓盤入市，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，開發(fā)商在定價(jià)機(jī)制上也會(huì)有所考慮，降價(jià)是在所難免的。受此影響，二手房市場(chǎng)如果不降價(jià)，更加賣不動(dòng)�！背貊谓忉屨f(shuō)，“新小區(qū)新學(xué)校會(huì)引進(jìn)好的教育集團(tuán)，像山師教育集團(tuán)、歷城二中教育集團(tuán)、山大教育集團(tuán)等都會(huì)進(jìn)駐一些大樓盤，因此對(duì)二手的學(xué)區(qū)房影響也比較大�！背貊伪硎尽�

　　在李海波看來(lái)，之所以行業(yè)出現(xiàn)低迷，除了市場(chǎng)因素，二手房供應(yīng)量明顯增加也是一個(gè)重要因素�！�2019年年底時(shí)，濟(jì)南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬(wàn)套左右，2021年7月份在5.2萬(wàn)套左右，到去年10月份就到達(dá)了5.5萬(wàn)套左右，3個(gè)月的時(shí)間里面，濟(jì)南待售二手房數(shù)量增加了3000套，對(duì)濟(jì)南樓市來(lái)說(shuō)，增幅也是比較明顯了。今年下半年會(huì)突破6萬(wàn)套�！�

　　“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)買家和賣家都在觀望，買家擔(dān)心價(jià)格會(huì)繼續(xù)下滑，賣家不想輕易降價(jià)�！毙禊i對(duì)記者說(shuō)，“在‘房住不炒’的政策下，短期內(nèi)的二手房成交量不會(huì)有較大幅度的變動(dòng)�！�

　　從往年的情況來(lái)看，一些房東急用錢考慮將房子做資金變現(xiàn)，大概率會(huì)出現(xiàn)急售房源。此外，部分房東資金較寬裕，則不急著售賣，盼著在合適的時(shí)候賣個(gè)好價(jià)錢。“如果購(gòu)房者有計(jì)劃購(gòu)房，可以去意向小區(qū)淘淘急售房源，但這類房東對(duì)支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等�！毙禊i認(rèn)為，挑選二手房千萬(wàn)不可以著急，“慢慢選，仔細(xì)挑，不沖動(dòng)，這樣才能選到適合自己的房子。”

　　(文章來(lái)源于：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))