濟(jì)南二手房市場調(diào)查：一套降20萬甚至50萬元成交很正常
一直以來，二手房以“高性價(jià)比”著稱。然而最近一段時(shí)間，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于新房頻頻降價(jià)促銷，濟(jì)南部分區(qū)域的一些新房價(jià)格反而比二手房價(jià)格低，新房與二手房出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”。
“確實(shí)如此，主要是因?yàn)槎址繏炫苾r(jià)有些虛高了�！�2月9日，濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬在接受記者采訪時(shí)表示，“一套二手房降20萬元甚至50萬元成交也很正常�！�
在徐鵬看來，今年的二手房市場不好干，甚至不如去年好干，“現(xiàn)在二手房市場買家和賣家都在觀望，買家擔(dān)心價(jià)格會繼續(xù)下滑，賣家也不想輕易降價(jià)�！�
轉(zhuǎn)為買方市場
濟(jì)南市民楊志義最近正在四處看房�！拔以蛩阗I套合適的二手房，一方面價(jià)格低一些，另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買新房�！睏钪玖x告訴記者，他之所以改變主意，是因?yàn)樵谧咴L多個(gè)房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房價(jià)格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右�！澳苁∠�20多萬元，買個(gè)車不香嗎？”
“現(xiàn)在確實(shí)有些區(qū)域的一二手房價(jià)格倒掛很嚴(yán)重�！毙禊i指著樓市地圖上的一個(gè)新樓盤告訴記者，“這個(gè)新盤的價(jià)格從最初的每平方米1.6萬元左右降到了1.3萬元左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房價(jià)格甚至更低。但是，周邊小區(qū)的二手房每平方米的售價(jià)都在1.4萬元到1.5萬元之間。此外，二手房買賣中需要繳納不菲的稅費(fèi)和中介費(fèi)。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向。”
濟(jì)南洪樓廣場附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認(rèn)為，現(xiàn)在一、二手房價(jià)格倒掛比較正常，“現(xiàn)在新房頻頻降價(jià)促銷，二手房價(jià)格堅(jiān)挺�！�
李文海告訴記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住�！按饲拔医�(jīng)手賣出的一套二手房最終成交價(jià)格為1.5萬元/平方米，而周邊的期房均價(jià)為1.45萬元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房價(jià)格高于新房價(jià)格的情況�！崩钗暮Ｕf。
此外，二手房價(jià)格高，還有一個(gè)原因是賣家高房價(jià)時(shí)購入�！叭绻椰F(xiàn)在賣房子至少虧40萬元，降價(jià)肯定不太可能�！币晃欢址抠u家張瑜表示。
據(jù)記者了解，2017年，張瑜以310萬元價(jià)格在解放東路購入了一套新房，去年年初掛牌330萬元準(zhǔn)備賣掉，經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)的多次勸說將價(jià)格降到了310萬元。盡管降價(jià)了20萬元，但因?yàn)榭們r(jià)太高，看房者寥寥無幾。
“在我們小區(qū)里，像我這種戶型的二手房價(jià)格在270萬元左右，我在房價(jià)高位時(shí)購入的，如果想賣房子，只能虧本40萬元拋售，與其這樣還不如再等等�！睆堣ふf。
環(huán)境將變
實(shí)際上，早在市場低迷的2008年和2014年，曾出現(xiàn)過新房與二手房價(jià)格倒掛的情況。
濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人初鑫認(rèn)為，出現(xiàn)房價(jià)倒掛的現(xiàn)象，選擇觀望的買房人日益增多，直接影響了市場的正常交易。
“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場環(huán)境再次改變，也說明人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了改變�！背貊伪硎荆�在新房降價(jià)的帶動下，二手房價(jià)格或?qū)⒂瓉砀笙碌?/strong>隨著開發(fā)商資金緊張程度及對銷售回款的預(yù)期更高，通過降價(jià)回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇，而新房價(jià)格的下跌將對周邊二手房價(jià)格形成引領(lǐng)作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房價(jià)格出現(xiàn)松動，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢。
據(jù)記者了解，2019年時(shí)，二手房市場是賣方市場，掛出一套二手房，1個(gè)月內(nèi)基本能成交，而且成交價(jià)格基本上就是賣方的定價(jià)。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，有房東降價(jià)30萬元仍難以出售。
初鑫給記者舉了個(gè)例子：有一套輔仁的學(xué)區(qū)房，2020年報(bào)價(jià)420萬元，當(dāng)時(shí)有顧客表示降價(jià)10萬元就可以簽合同，但賣家拒絕降價(jià)銷售。沒想到市場上風(fēng)向突變，去年6月份，賣家主動降到了370萬元，但有買家希望能350萬元成交。“最終通過撮合，這套房子以360萬元的價(jià)格成交。”初鑫說。
“二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在3%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到10%左右，也就是說，一套掛牌價(jià)200萬元的二手房平均降十幾萬元才能達(dá)成交易。”李文海說道，“降價(jià)是主旋律，不降價(jià)肯定不好成交。”
徐鵬告訴記者，房主掛牌時(shí)報(bào)價(jià)虛高，長時(shí)間沒人看房，著急賣房的房主就會主動調(diào)價(jià)，降30萬元甚至50萬元的都有，在最后的掛牌價(jià)格上，賣家再降3萬到5萬元成交也很正常。
在初鑫看來，目前二手房市場上的業(yè)主主要是一些改善需求賣家和資金需求賣家。改善型賣家趁現(xiàn)在新房價(jià)格低迷，賣掉舊房來購買新房。資金型買家主要是拋售投資性房源，以緩解資金壓力。所以在目前的市場下，對賣方來說二手房掛牌價(jià)則更加理性。
供應(yīng)量明顯增加
談及今年二手房市場的前景，上述受訪的二手房中介都認(rèn)為，“今年日子不好過”。
初鑫表示，二手房價(jià)格連續(xù)下降，讓市場產(chǎn)生了明顯的降價(jià)預(yù)期�！敖鼛讉�(gè)月來，二手房市場比較平淡，成交量不高。很多人都有‘買漲不買跌’的心理，現(xiàn)在整個(gè)市場觀望情緒比較濃厚�！痹诔貊慰磥恚瑵�(jì)南新房的價(jià)格在逐步走低，新房的降價(jià)將會持續(xù)影響二手房的價(jià)格，未來濟(jì)南二手房的價(jià)格可能還會走低。
“今年下半年大概有50個(gè)左右的新樓盤入市，為了爭奪市場，開發(fā)商在定價(jià)機(jī)制上也會有所考慮，降價(jià)是在所難免的。受此影響，二手房市場如果不降價(jià)，更加賣不動�！背貊谓忉屨f，“新小區(qū)新學(xué)校會引進(jìn)好的教育集團(tuán)，像山師教育集團(tuán)、歷城二中教育集團(tuán)、山大教育集團(tuán)等都會進(jìn)駐一些大樓盤，因此對二手的學(xué)區(qū)房影響也比較大�！背貊伪硎尽�
在李海波看來，之所以行業(yè)出現(xiàn)低迷，除了市場因素，二手房供應(yīng)量明顯增加也是一個(gè)重要因素�！�2019年年底時(shí)，濟(jì)南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬套左右，2021年7月份在5.2萬套左右，到去年10月份就到達(dá)了5.5萬套左右，3個(gè)月的時(shí)間里面，濟(jì)南待售二手房數(shù)量增加了3000套，對濟(jì)南樓市來說，增幅也是比較明顯了。今年下半年會突破6萬套�！�
“現(xiàn)在二手房市場買家和賣家都在觀望，買家擔(dān)心價(jià)格會繼續(xù)下滑，賣家不想輕易降價(jià)�！毙禊i對記者說，“在‘房住不炒’的政策下，短期內(nèi)的二手房成交量不會有較大幅度的變動�！�
從往年的情況來看，一些房東急用錢考慮將房子做資金變現(xiàn)，大概率會出現(xiàn)急售房源。此外，部分房東資金較寬裕，則不急著售賣，盼著在合適的時(shí)候賣個(gè)好價(jià)錢�！叭绻彿空哂杏�(jì)劃購房，可以去意向小區(qū)淘淘急售房源，但這類房東對支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等�！毙禊i認(rèn)為，挑選二手房千萬不可以著急，“慢慢選，仔細(xì)挑，不沖動，這樣才能選到適合自己的房子。”
(文章來源于：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))
