降首付第一槍！山東菏澤多家大行下調(diào)首套房按揭首付比例 專家：后續(xù)市場“小陽春”可期

　　2月17日，證券時(shí)報(bào)記者了解到，山東菏澤多家大行已下調(diào)住房按揭貸款首付比例。各家銀行對名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已結(jié)清貸款的首付比例進(jìn)行分級執(zhí)行，可執(zhí)行的首付比例普遍在20%-40%間。

　　需要注意的是，作為非“限購”城市，本次菏澤首套住房按揭貸款首付比例最低20%仍在職能部門的政策要求內(nèi)，且是由菏澤地方住房、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

　　菏澤此次調(diào)整的決策依據(jù)，是2016年人民銀行、銀保監(jiān)曾發(fā)文明確首套房按揭首付比例最低25%，但各地可以向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)，意味著各地最低首付比例可降到20%，所以目前的調(diào)整并未超出之前政策要求。

　　專家指出，進(jìn)入2022年后，房地產(chǎn)市場寬松信號不斷釋放。此次菏澤政策可以認(rèn)為是打響了住房按揭貸款降首付第一槍，對于提振市場交易有積極作用，值得行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。隨著各地寬松政策不斷顯現(xiàn)，3月市場“小陽春”可期。

　　山東菏澤下調(diào)首套房按揭貸款首付比例

　　2月17日，證券時(shí)報(bào)記者了解到，山東菏澤多家大行已下調(diào)首套房按揭貸款首付比例。各家銀行對名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已結(jié)清貸款的首付比例進(jìn)行分級執(zhí)行，執(zhí)行的首付比例普遍在20%-40%間。

　　其中，對于名下無住房、無住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，部分銀行將執(zhí)行20%的首付比例，而此前可執(zhí)行的首付比例最低多為30%。

　　“此次菏澤政策可以認(rèn)為是打響了降低住房按揭貸款首付的第一槍。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，自2021年實(shí)施房貸集中度政策以來，各地執(zhí)行20%首付比例的情況非常少見，因此本次菏澤釋放出了明顯的房地產(chǎn)寬松信號。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策具有非常好的導(dǎo)向，說明商品房市場的發(fā)展本身受到了中央支持。各地應(yīng)該主動作為，通過各類政策發(fā)布積極激活合理住房消費(fèi)需求。本次菏澤降低首套房按揭貸款首付比例，對于提振市場交易有積極作用，值得行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

　　降低首套房按揭貸款首付比例體現(xiàn)因城施策

　　早在2016年，人民銀行、銀監(jiān)會就曾下發(fā)通知稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款末結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　銀保監(jiān)會副主席肖遠(yuǎn)企曾在2020年2月25日銀保監(jiān)會通氣會上表示，目前房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，依舊是“一城一策”，地方可根據(jù)自己情況，在不違反大的政策框架下自行安排。但銀保監(jiān)會將進(jìn)一步監(jiān)測，動態(tài)掌握，關(guān)于各類房地產(chǎn)融資的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)沒有放松。

　　一直以來房地產(chǎn)市場強(qiáng)調(diào)實(shí)行“因城施策”，而作為非“限購”城市，本次菏澤首套房按揭貸款首付比例最低20%仍然職能部門的政策要求內(nèi)，且是由菏澤地方住房、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

　　實(shí)際上，在2020年2月，浙商銀行就曾發(fā)文對非“限購”城市的居民家庭購買首套個(gè)人住房的首付貸款比例從30%調(diào)降至20%。而自2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度增加，房地產(chǎn)信貸環(huán)境收緊后，多地銀行普遍執(zhí)行首套房按揭貸款首付比例30%的水平。

　　支持調(diào)整首套房貸款的信號也早已釋放，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在2021年10月21日發(fā)布會上就曾表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。將因城施策，指導(dǎo)派出機(jī)構(gòu)配合地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場積極信號持續(xù)釋放，樓市“小陽春”可期

　　進(jìn)入2022年后，房地產(chǎn)市場寬松信號不斷釋放，但市場表現(xiàn)依然較為低迷。不過，中原地產(chǎn)研究院在日前指出，當(dāng)前中原監(jiān)測的兩個(gè)市場領(lǐng)先指標(biāo)，也就是新開盤認(rèn)購率以及中原新房來訪指數(shù)均出現(xiàn)反彈，預(yù)計(jì)3月市場“小陽春”可期。

　　除本次山東菏澤外，多地都已對房地產(chǎn)市場進(jìn)行因城施策調(diào)控。比如，在1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，提出繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

　　在1月18日，四川自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，明確既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

　　在1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若干措施》，其中提出，引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費(fèi)旺季，通過分期免手續(xù)費(fèi)、贈送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北海和自貢降低了公積金首付比例，安徽也提及了降低首付比例的概念，但都沒有實(shí)現(xiàn)對市場交易的實(shí)質(zhì)性影響。從目前各地的政策看，動作雖然多，但影響力并不大。從實(shí)際過程看，降低首付是最好的措施，所以當(dāng)前菏澤降低首付的做法是符合預(yù)期的，且只有商業(yè)銀行貸款降低首付，才是最為核心的。