3月以來，濟(jì)南樓市利好頻出，多角度提振樓市。新近公示的《濟(jì)南市建筑工程容積率計算規(guī)則》(征求意見稿)從落實“下力氣建設(shè)好房子”角度，通過制定新的地上建筑容積率計算規(guī)則，推動開發(fā)商建設(shè)第四代住宅。其中，作為第四代住宅“標(biāo)配”的空中戶屬花園，新規(guī)擬規(guī)定滿足一定條件，容積率按一半計算。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《建設(shè)用地容積率管理辦法》，容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。形象點說，容積率大小直接影響居住舒適度，容積率較小，建筑密度一般也就較低，樓間距較大，通風(fēng)采光條件較好，居住舒適度越高。

　　征求意見稿涉及商品住宅計容的亮點頗多。在公共開放空間方面，擬規(guī)定“純住宅建筑首層架空空間面積應(yīng)不少于首層投影面積40%，架空部分及必要的垂直交通空間、入口大堂及設(shè)備設(shè)施用房不計容”，即架空層不計入容積率。而在當(dāng)下商品住宅設(shè)計中，一層產(chǎn)品往往采光不足、私密性不好，往往不被購房者看好。濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)處室工作人員表示，新的計容規(guī)則鼓勵開發(fā)商在住宅樓首層設(shè)置架空層，為居民提供休閑、娛樂空間，但不允許停放非機(jī)動車。通過引入“架空層不計容”，有利于提升項目品質(zhì)，便利了居民生活。

　　作為北方城市，根據(jù)濟(jì)南的氣候特點，使得購買未封閉陽臺的業(yè)主，在入住前裝修時往往選擇封陽臺。征求意見稿提出，“封閉陽臺按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積”，封閉陽臺與開敞陽臺均按一半面積計算容積率，有利于開發(fā)商在項目建設(shè)階段統(tǒng)一設(shè)計，建筑外立面將更加美觀、規(guī)整。與此同時，“住宅建筑的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米”，在滿足新規(guī)一定要求下，陽臺進(jìn)深計容標(biāo)準(zhǔn)有望放寬，利好購房者居住品質(zhì)。

　　征求意見稿多個條款涉及第四代住宅計容。根據(jù)該規(guī)則術(shù)語解釋，第四代住宅是以每戶擁有面積不小于套內(nèi)建筑面積的30%，層高不小于兩個自然層的開敞式戶屬空中花園為基本配置的住宅。也就是說，戶屬空中花園成為第四代住宅“標(biāo)配”，開敞式公共綠化平臺也是一個選項。目前，國內(nèi)廣州等不少城市針對第四代住宅制定了相應(yīng)的鼓勵政策，如“空中花園”、“空中共享平臺”面積不計容或部分計容，已經(jīng)成為主流。本次征求意見稿對戶屬空中花園、公共綠化平臺，分別給予一半、全部容積率的減免。

　　據(jù)了解，濟(jì)南目前在歷城區(qū)濟(jì)鋼片區(qū)、長清區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)引入了第四代住宅試點項目。征求意見稿提出，第四代住宅試點項目的起居室層高不大于兩層層高且水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積20%的，按水平投影面積計算容積率。意味著，兩層復(fù)式形式的第四代住宅產(chǎn)品起居室可做兩層挑空設(shè)計，擬按一層計容，真正實現(xiàn)“空中別墅”。

　　此外，在核定建筑工程容積率時，征求意見稿還列舉了建筑物避難層、社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施等十種不計入容積率的情形。