多地推出二手房“帶押過(guò)戶” 政策

　　作者：王曉霞

　　發(fā)于2022.9.26總第1062期《中國(guó)新聞周刊》雜志

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，活躍二手房交易，近期多地推出二手房“帶押過(guò)戶”政策。

　　9月17日，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》，其中提到“探索對(duì)未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開(kāi)展‘帶押過(guò)戶’登記試點(diǎn)”。此前，濟(jì)南、南京、蘇州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金華等地也已紛紛推出二手房“帶押過(guò)戶”。據(jù)媒體報(bào)道，19日無(wú)錫也加入了這一行列。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大壓力，消費(fèi)者購(gòu)房意愿和對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期均偏弱。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市有56個(gè)，比上月增加5個(gè)。另?yè)?jù)貝殼研究院9月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月“貝殼50城二手房成交量指數(shù)”較上月回落，50城中超七成城市二手房成交量環(huán)比下降，杭州、南京、寧波、蕪湖等長(zhǎng)三角城市，成都、重慶、西安等中西部重點(diǎn)城市成交量指數(shù)均下降。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)或有更多城市推行二手房“帶押過(guò)戶”政策。

　　所謂“帶押過(guò)戶”是指，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先歸還原來(lái)的房貸，即可完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款等程序。這省去了二手房賣(mài)方的贖樓費(fèi)用和籌措還貸資金的時(shí)間成本，大大節(jié)省了交易雙方的交易時(shí)間，也降低了交易難度。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向《中國(guó)新聞周刊》表示，“帶押過(guò)戶”可以節(jié)省交易成本，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。此前，二手房交易時(shí)，賣(mài)家為了解除抵押，可能需要過(guò)橋資金，成本很高；或者賣(mài)家請(qǐng)求買(mǎi)方先支付部分房款用于解押，買(mǎi)方有被騙進(jìn)而錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)；另外，賣(mài)方未收到款先過(guò)戶等情況也常有，這對(duì)賣(mài)方也有較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　總之，二手房“帶押過(guò)戶”，使得買(mǎi)方無(wú)需承擔(dān)提前墊資風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)方無(wú)需承擔(dān)過(guò)橋費(fèi)逾期風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，是一項(xiàng)多贏的改革政策。

　　目前，各地實(shí)行“帶押過(guò)戶”的具體做法不盡相同。濟(jì)南在歷時(shí)近半年的探索后，于8月中旬首次創(chuàng)新推出了二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式——不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”。具體做法是，在存量房交易過(guò)程中，買(mǎi)方需要使用公積金貸款(含公積金和商業(yè)組合貸款)購(gòu)房的，買(mǎi)方貸款銀行可會(huì)同買(mǎi)賣(mài)雙方共同申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記，“雙預(yù)告登記”辦理完成后，銀行可依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)貸款資金的到賬與轉(zhuǎn)移登記手續(xù)同步辦理。

　　無(wú)錫“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)的主要流程則分為四步：一是，買(mǎi)方、賣(mài)方、銀行簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》《資金委托劃付協(xié)議》，確保監(jiān)管金額能夠覆蓋賣(mài)方貸款本息；二是，首付款和買(mǎi)方銀行按揭貸款足額存入資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶；三是，銀行出具《抵押變更協(xié)議》后，買(mǎi)賣(mài)雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶和抵押手續(xù)；四是，銀行首先使用監(jiān)管資金結(jié)清賣(mài)方貸款本息，再將剩余資金轉(zhuǎn)到賣(mài)方賬戶。

　　當(dāng)前推出“帶押過(guò)戶”的城市普遍配套了資金賬戶監(jiān)管要求。在濟(jì)南市推出的“帶押過(guò)戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要一環(huán)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。深圳市的“帶押過(guò)戶”流程也是以“公證提存”為基礎(chǔ)。

　　不過(guò)，從各方發(fā)布的信息看，“帶押過(guò)戶”目前仍未在推出該政策的這些城市全面實(shí)行。比如，在具體執(zhí)行中，大多數(shù)“帶押過(guò)戶”需要在同一個(gè)銀行系統(tǒng)內(nèi)操作，即二手房買(mǎi)方需要在此前賣(mài)方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款，這可能會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方選擇貸款利率更低的銀行的權(quán)利喪失，之前節(jié)省的過(guò)橋費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)利息和擔(dān)保費(fèi)等交易成本被填平。再如，一些地方目前只有大行可辦理二手房“帶押過(guò)戶”，小銀行尚未開(kāi)展該業(yè)務(wù)。

　　但也有地方政府在破除各項(xiàng)壁壘，全面推開(kāi)二手房“帶押過(guò)戶”。濟(jì)南市“帶押過(guò)戶”涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類(lèi)型，在全國(guó)走在了前面。

　　《中國(guó)新聞周刊》2022年第36期

　　聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán)