【調(diào)查】學(xué)區(qū)房暴跌60萬？看新政之下的上海房價(jià)現(xiàn)狀
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾?于明效 上海報(bào)道
從房產(chǎn)稅的持續(xù)推行，到法拍房的限購；從“六部門”的聯(lián)合約談房企，到公租房的大力度投放；從銀行收緊房貸政策，再到搖號(hào)新規(guī)落地……“滬十條”推行以來，上海出臺(tái)的一系列政策被稱為“史上調(diào)控最強(qiáng)音”。3月17日，上海教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，如同一響驚雷，再次震動(dòng)上海房地產(chǎn)市場。
“當(dāng)學(xué)區(qū)鐵柵欄建起的那刻開始，孩子們就被隔離為兩個(gè)層級(jí)，不僅對(duì)教育來說不公平，學(xué)區(qū)房的炒作，也成為房價(jià)水漲船高的重要因素�！鄙虾Ｄ硨W(xué)校中學(xué)教師張新民(化名)表示，新政的推行勢在必行。有網(wǎng)友透露，上海知名老破小+雙學(xué)位小區(qū)——梅園房價(jià)瞬間暴跌，新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬，新政后房價(jià)變成了370萬，一夜之間狂降60萬……
學(xué)區(qū)房房價(jià)水漲船高 5個(gè)月漲幅高達(dá)43%
公開數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。與此同時(shí)，上海學(xué)區(qū)房價(jià)格也隨之大漲。
2020年5月，上海的學(xué)區(qū)房在“民辦搖號(hào)”政策出臺(tái)后，有一老舊狹小的公房小區(qū)，房價(jià)直接從10萬元/㎡漲到了25萬元/㎡。在10月份開始猛漲，5個(gè)月不到，漲幅高達(dá)43%。
在學(xué)區(qū)房瘋狂漲勢的推波助瀾下，上海全市二手房行情一路走高。數(shù)據(jù)顯示，2020年4月—2021年1月連續(xù)10個(gè)月保持2.4萬套—4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。
“即使價(jià)格瘋漲，學(xué)區(qū)房依舊一房難求。對(duì)上學(xué)孩子們來說，學(xué)區(qū)房成為教育資源的分水嶺，不管房子多破舊，不管價(jià)格有多高，前來購房者仍然絡(luò)繹不絕。對(duì)于有錢家庭來說，他們只要能買到房子就行，而對(duì)于條件差點(diǎn)的家庭，就被高房價(jià)擋在了門外。學(xué)區(qū)房價(jià)的飆升，自然會(huì)帶動(dòng)周邊房價(jià)�！币环慨a(chǎn)企業(yè)顧問劉玉表示。
到2021年1月份，上海學(xué)區(qū)房價(jià)格趨勢持續(xù)走高，甚至多個(gè)區(qū)域?qū)W區(qū)房被稱為“天價(jià)”。資料顯示，2020年12月中旬，徐匯區(qū)某小區(qū)成交一套30來平方米的雙學(xué)區(qū)房，價(jià)格410萬元。2021年1月，同一區(qū)域同樣面積的房子，價(jià)格又漲了80多萬元，房東掛牌505萬元，最后498萬元成交，一月之間漲幅超過20%。
“黃浦、浦東、靜安、張江這幾個(gè)熱度較高的區(qū)域，不僅價(jià)格上漲幅度大，且學(xué)區(qū)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。從去年6月份開始，出現(xiàn)房價(jià)哄抬等狀況，導(dǎo)致一房難求。”上海市黃浦區(qū)某房產(chǎn)企業(yè)市場分析師介紹，短期內(nèi)快速上漲反而是價(jià)格虛高的表現(xiàn)，一旦價(jià)格跳水，那對(duì)投資者來說，就是致命的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。
中考改革新政出臺(tái) 影響學(xué)區(qū)房含金量
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》。從2022年起，本市高中階段學(xué)校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取和統(tǒng)一招生錄取三種類型。最新公布的《實(shí)施辦法》進(jìn)一步細(xì)化了自主招生比例、名額分配方式、綜合評(píng)價(jià)錄取程序等內(nèi)容。
《實(shí)施辦法》特別明確了名額分配的具體要求：委屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的65%，分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校；區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的50-65%，區(qū)招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的30%，分配到校招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的70%。
各區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配到校招生計(jì)劃，原則上以所屬區(qū)內(nèi)各所不選擇生源初中學(xué)校中招報(bào)名人數(shù)占本區(qū)該類學(xué)校中招報(bào)名總?cè)藬?shù)的比例為測算依據(jù)，分配到本區(qū)每所不選擇生源的初中學(xué)校，實(shí)現(xiàn)名額分配全覆蓋。文件指出，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的分�；蛐^(qū)，原則上按照區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生錄取政策執(zhí)行。
實(shí)施名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取改革后，招考機(jī)構(gòu)將考生計(jì)分科目總成績和綜合考查成績(滿分50分，具體辦法另行頒布)合成總分。主要考查初中學(xué)生綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)《紀(jì)實(shí)報(bào)告》的完成情況和學(xué)生綜合素質(zhì)發(fā)展情況。同時(shí)，將通過全程錄像、雙盲匹配等保障制度，確�？疾檫^程和結(jié)果公平公正。
對(duì)此，華東師范大學(xué)教授周彬認(rèn)為，此次中招改革，將市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的大部分招生名額，直接分配到每所不選擇生源的初中學(xué)校，這意味著各類初中學(xué)校的畢業(yè)生都將有機(jī)會(huì)升入優(yōu)質(zhì)高中就讀�！爸灰獙W(xué)生努力，不管在什么區(qū)域和學(xué)校，都能看到希望。因此，對(duì)于面臨義務(wù)教育招生入學(xué)的學(xué)生家長而言，這是重大利好，有助于堅(jiān)定選擇家門口學(xué)校就近入學(xué)的信心，減少擇校焦慮�！�
“這意味著，從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯增加，相當(dāng)于給了每個(gè)孩子相對(duì)公平的競爭機(jī)會(huì)�！睆埿旅癖硎荆爸皸l件差點(diǎn)的家庭，多數(shù)會(huì)因?yàn)闆]有學(xué)區(qū)房，只能選擇教育質(zhì)量不高的民辦小學(xué)讀書。而新政的推行，恰好改變了這種模式，使得學(xué)區(qū)房含金量極大降低。同樣，這種效應(yīng)或許也會(huì)逐漸延伸到優(yōu)質(zhì)小學(xué)。”
房價(jià)暴跌僅屬個(gè)例 買賣雙方均持觀望態(tài)度
受新政影響，上海知名雙學(xué)位小區(qū)梅園房價(jià)開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬，新政后房價(jià)變成了370萬，一夜下降了60萬。同時(shí)，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)掛出的信息顯示，梅園二街坊，一套32㎡的學(xué)區(qū)房在新政前掛牌720萬，新政后修改到699萬；梅園三街坊，一套近47平米的房子，掛牌價(jià)825萬，平均18萬元一平，之前掛牌價(jià)一平米接近25萬。
記者從太平洋、鏈家等機(jī)構(gòu)了解到，除梅園外，另有個(gè)別學(xué)區(qū)也出現(xiàn)房價(jià)跳水的狀況。“降幅到5%甚至個(gè)別到10%，新政出臺(tái)后，不僅價(jià)格受到影響，成交量也大幅度降低，有一處房產(chǎn)從年前的750萬降到低于700萬，看房已經(jīng)11次，但僅有3人出價(jià)。”太平洋房屋一名顧問介紹，“但也僅是個(gè)例，并不存在大面積暴跌的情況�！�
記者分別走訪了徐匯區(qū)、寶山區(qū)等房產(chǎn)銷售和中介機(jī)構(gòu)，隨機(jī)采訪中得知，目前新政推行畢竟是初級(jí)階段，大部分房主及購房者持觀望態(tài)度，網(wǎng)上出現(xiàn)的“暴跌”案例，或?yàn)閭�(gè)別房主急需用錢，因此大幅降價(jià)。也有房主看似調(diào)整價(jià)格幅度較大，其實(shí)僅是將去年借漲勢上調(diào)的價(jià)格進(jìn)行了回調(diào)。
“有房東將房子掛出來，但是價(jià)格并不是很便宜，也是在這個(gè)階段觀察觀察。好幾年之前就有說法出臺(tái)新政，所以多數(shù)人一直在觀望。有的房東也說過，新政出臺(tái)以后總得一年兩年才能見到實(shí)際影響，所以并不著急出手。但對(duì)家長們來說，不管是不是學(xué)區(qū)房，房子還是剛需，因此購買欲還是很強(qiáng)。”寶山區(qū)一房產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)理聲稱。
徐匯區(qū)一知名房產(chǎn)中介品牌策劃師李陽也表示，目前這邊學(xué)區(qū)房價(jià)格并未有明顯降幅，但學(xué)區(qū)房的炒作事態(tài)已經(jīng)減弱，“不降也不漲，但房產(chǎn)交易量少了，就掛在那里不動(dòng)。如果不是著急用錢或者著急換房出手，多數(shù)房東還是不愿意降價(jià)銷售。只是炒房現(xiàn)象有所縮減，畢竟都是買漲不買跌�！�
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，目前尚處于買、賣雙方博弈階段�！皟r(jià)格沒有變化是因?yàn)槭袌龀山徊欢啵呀?jīng)掛牌出來的業(yè)主可能也不急著賣，現(xiàn)在買方和賣方處于博弈階段。不過，市場對(duì)于學(xué)區(qū)房預(yù)期已經(jīng)下降，接下來學(xué)區(qū)房應(yīng)該會(huì)進(jìn)入回歸本身應(yīng)有價(jià)值的過程�！�
在易居研究院針對(duì)房價(jià)熱點(diǎn)區(qū)域分析研究數(shù)據(jù)中，黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房相對(duì)保持平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學(xué)籍對(duì)口升學(xué)，而浦東地區(qū)采取的是“戶籍對(duì)口”政策，“這意味著買到相應(yīng)的初中學(xué)區(qū)房即可入學(xué)，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房價(jià)高熱”。
行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)自律倡議 購房者腳步放緩
3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳，掛牌價(jià)格虛高等社會(huì)和老百姓高度關(guān)注的問題。
鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。
承諾書主要包括發(fā)布信息中不得使用“學(xué)區(qū)房”推介或以“學(xué)區(qū)房”名義誤導(dǎo)購房者、不得使用“升學(xué)率”“對(duì)口名額”等用語介紹房源周邊學(xué)校、不得掛牌和發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)及價(jià)格虛高房源、不得出現(xiàn)“熱度排名”“投資潛力”等用語炒作房價(jià)四項(xiàng)內(nèi)容。
據(jù)上海樓市2021年3月第三周數(shù)據(jù)顯示：上海樓市二手房掛牌價(jià)從52588元變?yōu)?2571元，周下跌17元，由漲轉(zhuǎn)跌；上海樓市近三周在售二手房數(shù)量為36133套，37504套，37903套，持續(xù)增加。有專家預(yù)估，本周上海待售二手房數(shù)量將突破38000套。
有網(wǎng)友表示，經(jīng)過“滬十條”的推行，上海樓市目前熱度已經(jīng)在悄然下降。春節(jié)過后許多購房者放緩腳步，開始跟隨新政實(shí)施進(jìn)行觀望�，F(xiàn)在教育新政策又緊接著推出，過熱的學(xué)區(qū)房房價(jià)受到極大沖擊。“綜合考慮，上�？傮w房價(jià)或許會(huì)迎來回落，具體幅度尚不知曉，但至少眼下不會(huì)在著急購房�！�
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，此次上海教改新政，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。各類學(xué)校后續(xù)都可以享受更公平的招考機(jī)會(huì)，自然使得“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象減少，導(dǎo)致過熱的小學(xué)和初中學(xué)區(qū)房降溫，從而促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房價(jià)整體下降并不明顯 剛需者期待房價(jià)回歸正常
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，新政肯定不利好學(xué)區(qū)房，但目前的政策調(diào)整幅度并不是特別大，短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格沖擊不會(huì)很大，更多的是對(duì)人們心理的影響�！半S著未來的調(diào)整，教育資源均衡化一步步推進(jìn)，傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房概念可能就會(huì)被打破。但從當(dāng)下看，影響并沒有那么大�！�
“新政策從教育資源均衡的角度出發(fā)，能夠使得家長理性擇校和置業(yè)，部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房后續(xù)確實(shí)會(huì)降溫，或者說強(qiáng)勢的地位會(huì)略有下滑。這也就體現(xiàn)為認(rèn)購的溢價(jià)率會(huì)下降，相關(guān)購房成本也會(huì)下調(diào)�！庇袑＜冶硎�，在教改政策下，家長及購房者應(yīng)理性擇校、理性置業(yè)。
黃浦市民張先生表示，新政策的出臺(tái)是讓教育資源平均化，讓學(xué)位剝離房價(jià)，這是長遠(yuǎn)的走勢，所以學(xué)區(qū)房跟非學(xué)區(qū)房以后的差價(jià)會(huì)越來越小，房子還是要回歸到居住價(jià)值。“但從現(xiàn)在的價(jià)格來看，只是限制了房價(jià)，整體下降并不是很明顯�！�
“還是希望政府加大力度，讓房價(jià)回歸正常渠道，因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)讓許多剛需者望塵莫及。教育政策改革或許對(duì)學(xué)區(qū)房乃至整個(gè)房產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制，但還沒有調(diào)控到預(yù)期價(jià)格，希望通過一系列新政實(shí)施，真正做到房子是用來住的，不是用來炒的�！苯谝恢痹趯ふ液线m房源準(zhǔn)備入手的李女士稱，期待正常房價(jià)回歸。
