探訪成都“最貴學(xué)區(qū)房”：一年漲價50萬，購房者偏愛小戶型
“中午給你介紹那套240萬元的房子，房東剛剛把價格調(diào)到了252萬元。還有另外一套240萬元的，不過是紅磚房，環(huán)境條件比較差，只能用來掛戶�！�
按照中介的反饋，第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，這套房子單價已經(jīng)突破了5萬元/平方米。
泡桐樹小學(xué)是成都小學(xué)“五朵金花”之一。接待記者的某中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，去年這個時候，這里的學(xué)區(qū)房最低的總價大概是190萬元左右，現(xiàn)在最低總價240萬元。學(xué)區(qū)房面積越少單價越高，一般是五六十平方米的最好賣，單價大概四萬多。
跟隨二手房價格的上漲趨勢，成都的學(xué)區(qū)房近年來也在持續(xù)上漲。為了應(yīng)對學(xué)區(qū)房熱，成都在實行多年的小初升“多校劃片”的基礎(chǔ)上，去年在其天府新區(qū)也開始推行小學(xué)入學(xué)“多校劃片”來抑制學(xué)區(qū)房熱。
化解學(xué)區(qū)房熱更為根本性的舉措還在于進一步推動教育質(zhì)量均衡化。近日，中共成都教工委、成都市教育局印發(fā)《2021年工作要點》。這一文件提出，今年要形成《成都市幼兒園、中小學(xué)布局規(guī)劃(2017-2035)》正式成果。新建改擴建幼兒園、中小學(xué)80所，新增學(xué)位10萬個。同時，還將深化拓展義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)資源覆蓋面，推動武侯區(qū)等4個區(qū)(縣)爭創(chuàng)全國義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展縣。評估認(rèn)定60所義務(wù)教育新優(yōu)質(zhì)學(xué)校，重點提升68所公辦初中辦學(xué)水平。
學(xué)區(qū)房價格上漲
成都小學(xué)“五朵金花”是指公立小學(xué)中最好的五所小學(xué)。坊間對此存在兩個版本，一個版本是泡桐樹小學(xué)、龍江路小學(xué)、成都市實驗小學(xué)、成都師范附屬小學(xué)和鹽道街小學(xué)。另外一個版本是泡桐樹小學(xué)、龍江路小學(xué)、成都市實驗小學(xué)、升平街小學(xué)和東城根街小學(xué)。
成都在小學(xué)入學(xué)階段實行的是“單校劃片”，就是一個區(qū)域?qū)?yīng)一所小學(xué)，戶籍決定了可以入讀哪所公立小學(xué)。因此，只要通過購買學(xué)區(qū)房并落戶后，就可以進入對口的最好的小學(xué)，像泡桐樹小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房就非常走俏。
成都市在2014年試點義務(wù)教育學(xué)區(qū)制試點。在坊間市民認(rèn)為最好的學(xué)區(qū)是青羊二區(qū)和錦江二區(qū)。這個學(xué)區(qū)劃分來源于小升初的多校劃片。就是教育局把小學(xué)升初中通過多校劃片的方式進行編號，按照片號1、2、3、4進行排序，青羊二區(qū)和錦江二區(qū)教育資源在全市范圍來看最為優(yōu)質(zhì)。
其中，青羊二區(qū)被廣泛認(rèn)為最好的學(xué)區(qū)。一方面小學(xué)好，擁有“五朵金花”中的泡桐樹小學(xué)和成都市實驗小學(xué)，勝西小學(xué)和東城根街小學(xué)也很有名氣；另外一方面是初中好，其對應(yīng)的初中有成都王牌中學(xué)“四七九中”中的兩所，其他兩所初中也并不差。
一位在東城根小學(xué)片區(qū)購買了學(xué)區(qū)房的家長向記者表示，購買學(xué)區(qū)房一方面是看中小學(xué)，更重要的看中的是初中，因為初中升高中有不低的比例會被分流去讀中職業(yè)技術(shù)學(xué)校。如果能進入這幾個初中，那么上重點高中以及重點大學(xué)就比較穩(wěn)當(dāng)。
因此，在這樣的背景下，很多家長愿意花比較高的價格來購買學(xué)區(qū)房。另外一位在東城根小學(xué)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示，一套學(xué)區(qū)房大概每天都有10多個人來看，大家都沖著學(xué)位而來。記者現(xiàn)場看房時也遇到多個中介帶來的不同看房人。
但是，學(xué)區(qū)房的供應(yīng)是有限的，尤其是泡桐樹小學(xué)和實驗小學(xué)。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在某互聯(lián)網(wǎng)找房平臺上，泡桐樹小學(xué)片區(qū)的學(xué)區(qū)房只有50套，成都市實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房則更少，只有30來套。這兩所小學(xué)所劃片區(qū)都很小，房子供不應(yīng)求。
學(xué)區(qū)房的價格因此水漲船高。前述家長在2017年花了96萬元買了一套東城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房，而她的朋友在2013年左右買的大體相當(dāng)?shù)姆孔硬呕?0多萬元。最近幾年學(xué)區(qū)房更熱，記者探訪的那套泡桐樹小學(xué)學(xué)區(qū)房此次已經(jīng)是第二次漲價，去年年底由230萬元漲到了240萬元。
“我一位客戶2016年買了一套房子，當(dāng)時價格33萬元，后來這個小區(qū)被劃進了東城根小學(xué)片區(qū)，升值不少，最近以100多萬元的價格賣了出去�！边@位經(jīng)紀(jì)人表示，“從2016年至今，成都的二手房價格也已經(jīng)翻了一倍，作為學(xué)區(qū)房，物以稀為貴，比其他房子貴一些也正常�！�
來自安居客的數(shù)據(jù)，成都2月二手房均價14045元/平方米，環(huán)比上月上漲0.44%，同比去年同期上漲6.01%。青羊區(qū)2月二手房均價22658元/平方米，環(huán)比上月上漲0.31%，同比去年同期上漲8.21%。
學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房之間的價格差距十分明顯。比如東城根小學(xué)片區(qū)價格大多是2萬-3萬元，而相鄰的屬于金牛區(qū)的小區(qū)，差不多品質(zhì)的房子單價才1萬多。在學(xué)區(qū)里面也存在不同學(xué)校之間差距，相比而言，泡桐樹小學(xué)學(xué)區(qū)房平均單價最高，需要4萬多。
學(xué)區(qū)房價格在這一總體水平下也因不同房屋條件而呈現(xiàn)不同單價。在某互聯(lián)網(wǎng)找房平臺可以看到，泡桐樹小學(xué)片區(qū)的學(xué)區(qū)房，最高的單價達(dá)6萬元，最低的也有2萬多。單價高的房屋可能因為其具有商業(yè)條件或者裝修條件不同，而單價低一般是大戶型，這類房子因為總價高并不好賣。
其實，這些學(xué)區(qū)房的居住價值低，使用率比較低。記者跟隨房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看過的幾套房子大都處于閑置狀態(tài)，或者拿來出租，但是租金偏低。這是因為這些房屋很多是老破小，大多是上世紀(jì)90年代甚至更早，最晚的也是本世紀(jì)頭幾年的房子。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，這些學(xué)區(qū)房買來大多是掛戶不會自住，也不會拿來炒作，因為一個學(xué)位有6年的限制。大家都沖著學(xué)區(qū)資格而來，不愿意投入更多資金在這里。一般選擇面積比較低的，雖然單價高一點但是總價低，相當(dāng)于拿出一筆錢在這里存幾年。
政策出手抑制學(xué)區(qū)房熱
學(xué)區(qū)房熱并非只在青羊二區(qū)上演，各個熱門學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房都面臨同樣的境況。學(xué)區(qū)房熱已經(jīng)帶來諸多弊端，很多人擠到這些學(xué)校就讀使得一些熱門小學(xué)面臨爆倉，報名人數(shù)超過招生人數(shù)。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，這種爆倉的壓力在很多學(xué)校出現(xiàn)。比如，被戲稱為“金沙大學(xué)”的金沙小學(xué)一年級已經(jīng)開到23個班；東城根小學(xué)一年級16個班，新建了C校區(qū)來緩解招生壓力；天涯石小學(xué)原本按每個年級6個班來規(guī)劃，但是現(xiàn)在已經(jīng)突破10個班，等等。
在這樣的背景下，一些學(xué)校已經(jīng)要求學(xué)位落戶年限，官方也對一些學(xué)校進行統(tǒng)籌。以青羊二區(qū)為例，目前除了泡桐樹小學(xué)、成都市實驗小學(xué)和勝西小學(xué)之外，學(xué)區(qū)內(nèi)的東城根小學(xué)等都已經(jīng)實行統(tǒng)籌，即報名人數(shù)超過招生人數(shù)之后，學(xué)生就有可能搖號到其他學(xué)校去。
也就是說，在這些統(tǒng)籌學(xué)校招生爆倉之后，擁有該校學(xué)位的學(xué)生可能并不能就讀這個學(xué)校，這對學(xué)區(qū)房是一定的打擊。不僅如此，政策層面也在進行改革探索，以破解學(xué)區(qū)房熱的問題，推進教育資源均衡。
2017年，成都市教育局發(fā)布了《成都市義務(wù)教育階段學(xué)區(qū)制建設(shè)指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)明確了各區(qū)(市)縣將進行學(xué)區(qū)制建設(shè)，在區(qū)域內(nèi)因地制宜組建不同形式的學(xué)區(qū)。《意見》規(guī)定了4種學(xué)區(qū)形式，即相同學(xué)段學(xué)區(qū)、教育主題學(xué)區(qū)、直對入學(xué)學(xué)區(qū)和其他形式學(xué)區(qū)。
其中，《意見》規(guī)定，相同學(xué)段學(xué)區(qū)就是將按相對就近的原則，把幾個相同學(xué)段的學(xué)校組建為一個學(xué)區(qū)，縮小相鄰學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量差距，實現(xiàn)相鄰學(xué)校協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)學(xué)區(qū)內(nèi)義務(wù)教育校際均衡。其一般可分為小學(xué)學(xué)區(qū)和初中學(xué)區(qū)。
實際上，成都已經(jīng)在小學(xué)升初中階段實行了多年的“多校劃片”。就是將區(qū)域內(nèi)的熱門學(xué)校和相對薄弱學(xué)校，大致均衡的劃分到同一個學(xué)區(qū)，學(xué)生通過自主報名+電腦搖號的方式，來決定最終就讀哪所學(xué)校。
成都小升初的“多校劃片”已經(jīng)在一定范圍推進了教育資源均衡化，但是在幼升小階段卻一直進展不大，面臨諸多問題和阻力。這涉及到學(xué)區(qū)房的房東和購房者等相關(guān)利益群體，以及學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校配比的技術(shù)問題。
2020年5月，成都天府新區(qū)正式公布《四川天府新區(qū)成都直管區(qū)2020年小學(xué)學(xué)區(qū)劃分方案》。首次將天府新區(qū)內(nèi)的36所小學(xué)，按區(qū)域劃分成了12個小學(xué)學(xué)區(qū)(一個學(xué)區(qū)內(nèi)有多所小學(xué))。并提出會采用“多校劃片”、“單校劃片”兩種招生方式。
這是成都市內(nèi)首個推行小學(xué)階段多校劃片的區(qū)域，這樣熱點學(xué)校和普通學(xué)校劃分到同一個學(xué)區(qū)，原來非該校學(xué)區(qū)的學(xué)生也有機會就讀，而購房學(xué)區(qū)房卻不一定能夠就讀這些學(xué)校，這樣“學(xué)區(qū)房”的情況就會得到抑制。
天府新區(qū)能夠?qū)嵭械脑蜻�在于是城市新開發(fā)區(qū)域，大部分是新興區(qū)域，學(xué)校也以新學(xué)校為主，沒有畢業(yè)生，也沒有具體的升學(xué)率數(shù)據(jù)可以參考，所以在新區(qū)推行“多校劃片”的阻礙不會太大。
作者：謝豆豆
