自2022年11月以來，房地產(chǎn)供需兩端政策全面發(fā)力，“金融十六條”、房地產(chǎn)“三支箭”等利好政策不斷。今年初，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

　　2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對2023年的經(jīng)濟(jì)工作延續(xù)了“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。從中央到地方，政策密集出臺、資金陸續(xù)到位，給困境中的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的希望。作為優(yōu)質(zhì)民營房企的碧桂園，未來該怎么走？值得探究。

　　穩(wěn)保交付收獲業(yè)主信任

　　1月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，支持住房改善，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，是2023年房地產(chǎn)工作的重點。

　　中指研究院預(yù)計，伴隨著各配套政策的不斷落實，資金落位速度有望加快，“保交樓”工作將如期推進(jìn)，有望一定程度修復(fù)購房者置業(yè)信心，促進(jìn)市場穩(wěn)定恢復(fù)，從而對宏觀經(jīng)濟(jì)帶來正面影響。

　　2022年以來，一些優(yōu)質(zhì)房企越發(fā)重視交付的內(nèi)涵，強調(diào)旗下項目交付完成情況以及交付力的提升。龍湖推出的“智善交付體系”中，在營造階段堅持“集團(tuán)—地區(qū)—項目”三級品控體系，覆蓋項目全周期的300余個品質(zhì)關(guān)鍵點打磨和100+不同層級的檢查診斷，實現(xiàn)項目從開工到交付的360°建造監(jiān)管，為業(yè)主呈現(xiàn)高品質(zhì)住宅。萬科加強產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對全國56個重點項目進(jìn)行產(chǎn)品力專項提升工作，去年整體交付質(zhì)量滿意度98.5%。

　　據(jù)樂居財經(jīng)發(fā)布的《2022年房企交付排行榜》顯示，2022年碧桂園集團(tuán)累計交付近70萬套房屋，遙遙領(lǐng)先于同行。為了進(jìn)一步增強市場信心，提升購房者滿意度和信任感，碧桂園、萬科等房企去年都在加強推進(jìn)“交房即交證”。2022年，碧桂園共有超200個項目實現(xiàn)“交房即交證”，讓業(yè)主可以打消顧慮，收樓的同時一手拿鑰匙、一手拿房本，強化對房企的認(rèn)可和信心。

　　在山東城鎮(zhèn)一體化魯南經(jīng)濟(jì)圈的代表城市臨沂，郯城碧桂園天宸府項目不僅做到讓業(yè)主一手拿鑰匙，一手拿房本，更實現(xiàn)了提前3個月交付，593戶業(yè)主領(lǐng)到了心儀的房本。業(yè)主高文宣非常驚喜：“沒想到在提前交付的情況下，還能直接拿到房產(chǎn)證，碧桂園交房效率真的很高�！苯环慨�(dāng)天，驗房師一對一陪同業(yè)主驗房，小到房門拉手、管道地漏，大到客餐廳、廚房、房間布局，為業(yè)主一一進(jìn)行了講解和查驗。

　　項目總經(jīng)理殷國友說：“交付前三個月，我們就通過內(nèi)部自檢、品質(zhì)初驗、集團(tuán)聯(lián)合驗收和第三方評估等多個環(huán)節(jié)步驟進(jìn)行層層審核，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的交付和入住服務(wù)�！�

(2022年9月臨沂郯城碧桂園天宸府提前交付，并且實現(xiàn)“交付即辦證”)

　　據(jù)了解，2022年，僅在山東，碧桂園就累計交付37376套，一萬余套房屋實現(xiàn)“交付即辦證”，創(chuàng)下歷史新高。

　　“交付是底線，在交付的基礎(chǔ)上實現(xiàn)高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展，是房企的生命線�！北坦饒@魯南區(qū)域總裁譚東岳說。據(jù)統(tǒng)計，2022年碧桂園集團(tuán)項目第三方交付評估一次性通過率91.86%，項目總累計周巡盤超6.4萬次，第三方工程質(zhì)量安全巡檢2754次。

　　樂居財經(jīng)分析認(rèn)為，即使在行業(yè)整體仍在下滑的背景下，有著強勁交付能力的房企已經(jīng)首先實現(xiàn)了著陸。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的2022年，經(jīng)歷嚴(yán)峻的市場考驗后，碧桂園依然以4643億元的合同銷售額位列行業(yè)前列。

　　中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，“保交樓”是恢復(fù)居民購房信心的第一步，與需求端的政策配合，可能逐漸由量變形成質(zhì)變，有望帶來樓市需求的改善。

　　穩(wěn)健經(jīng)營融資渠道暢通

　　2023年1月11日，碧桂園發(fā)布公告稱，已進(jìn)一步購回金額2.18億美元本月到期的4.75%優(yōu)先票據(jù)。實際上，碧桂園一直未放松對負(fù)債的管控。早在2022年1月27日，碧桂園就發(fā)布將4.25億美元于2022年到期的7.125%優(yōu)先票據(jù)到期及償還的公告。自2021年底至今，碧桂園持續(xù)開展維護(hù)市場穩(wěn)定，保護(hù)投資者利益的行動，通過回購債券、增持等實際舉措提振投資人對優(yōu)質(zhì)民營房企的信心�！胺科笸ㄟ^在市場上積極償債的方式來得到市場關(guān)注，也是提升自身信用水平的重要方式�！卑簿涌头慨a(chǎn)研究院分院院長張波指出。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，房企只有在自身運營狀況相對健康和穩(wěn)健的狀態(tài)下，才能獲得較好的融資支持，進(jìn)而支撐企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　碧桂園是監(jiān)管部門選定的示范民營房企，也是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的能夠進(jìn)行全品種融資的民營房企。

　　1月26日，碧桂園發(fā)布公告，公司(作為借款人)與中國民生銀行股份有限公司香港分行(作為原貸款人)訂立融資協(xié)議，據(jù)此，原貸款人已同意向公司提供最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資，自該貸款獲首次提取日起計為期36個月。

　　事實上，自去年四季度以來，地產(chǎn)融資環(huán)境邊際持續(xù)好轉(zhuǎn)。一邊是境內(nèi)融資“三箭齊發(fā)”，關(guān)于信貸、債券、股權(quán)融資事項紛紛提上日程，另一邊境外融資也推出“第四支箭”，開始為房企提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。

　　去年12月12日，資本市場消息稱，中國工商銀行擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模初定為3億美元，具體金額有待最后落定。這是碧桂園近來推動10億公司債進(jìn)展后，又一次獲得融資利好。

　　作為被監(jiān)管部門選定的示范民營房企，碧桂園自去年以來融資渠道持續(xù)保持暢通。從授信額度來看，截至目前，碧桂園獲超3,000億元，位居民營房企授信額度前列。

(2022年11月，碧桂園與中國銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議)

　　增信發(fā)債方面，在中央高層提出擴(kuò)大對房企增信支持的指引之后，碧桂園成為國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營房企，亦成為為數(shù)不多能同時獲得中債增提供增信及央地合作提供增信的民營房企。

　　股權(quán)融資方面，在去年底高層發(fā)表支持優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)融資的信號之后，碧桂園、萬科等頭部房企率先宣布配股或定向增發(fā)的計劃。其中，民營龍頭房企碧桂園最快完成配售籌資，打響房企股權(quán)融資第一槍。

　　高盛觀點認(rèn)為，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策處于拐點，房地產(chǎn)的流動性，尤其是優(yōu)質(zhì)企業(yè)將有所改善。鑒于碧桂園的一流規(guī)模、廣泛的地理分布以及從未拖欠任何債務(wù)，我們認(rèn)為公司屬于優(yōu)質(zhì)私人開發(fā)商類別，這將使其更容易獲得政府在各方面的流動性支持。

　　穩(wěn)健深耕城鎮(zhèn)化前景廣闊

　　“中國經(jīng)濟(jì)增長新的動能，百分之七八十都在城鎮(zhèn)化的過程之中”。這句話是由全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦提出的。

　　1月11日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，對未來一個時期實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略作出部署，要求把擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有序銜接起來，使之成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力�！毒V要》指出：擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐就是新型城鎮(zhèn)化，最大潛力也在新型城鎮(zhèn)化。

　　改革開放四十多年來，我國城鎮(zhèn)化率從17.9%上升到60.60%。在這個過程中，所有城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和空間規(guī)模都得到了空前擴(kuò)張。國家統(tǒng)計局局長康義表示，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，盡管去年城鎮(zhèn)化率提高了0.5個百分點達(dá)到65.22%，但是城鎮(zhèn)化率還是不高，發(fā)達(dá)國家基本在80%左右。我們?nèi)ツ晷略龅某擎?zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來的發(fā)展空間。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國縣城的人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資，僅為地級及以上城市城區(qū)的1/2左右；人均消費支出，僅為地級及以上城市城區(qū)的2/3左右。推進(jìn)縣城建設(shè)，有利于擴(kuò)大當(dāng)期有效投資和居民消費，開拓新的巨大投資消費空間。

(改革開放40年以來城鎮(zhèn)住房需求顯著增長，來源：國家統(tǒng)計局、住建部)

　　這也意味著，縣城房地產(chǎn)市場將迎來新機遇，不只是需求量的增大，還有日益增長的美好生活需要背后的人居水平提升價值重塑。對于行業(yè)中如碧桂園這類深耕下沉市場堅持新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，并以高科技智造為發(fā)展指引的企業(yè)來說，也將迎來更大的發(fā)展空間。山東作為我國人口大省，在第七次全國人口普查中以約1個億人口數(shù)量位列全國第二，2000年山東城鎮(zhèn)化率為26.84%，2021年城鎮(zhèn)化率增長了37.1%達(dá)到63.94%，約等于21年間3710萬山東人進(jìn)城安家。

　　根據(jù)工信部下屬機構(gòu)賽迪顧問城市經(jīng)濟(jì)研究中心此前公布的全國百強市、百強區(qū)、百強縣、百強鎮(zhèn)排行榜。作為經(jīng)濟(jì)大省，山東11城躋身百強市，13縣位列百強縣，6個區(qū)入圍百強區(qū)，表現(xiàn)突出。這批縣城將成為首批具有良好區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源環(huán)境承載能力較強、集聚人口經(jīng)濟(jì)條件較好的縣城，也是未來房企布局、改善居住需求的重點關(guān)注區(qū)域。

　　值得一提的是，碧桂園一直以來都在緊隨國家政策，深耕中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。截至2022年12月31日，碧桂園在山東開發(fā)項目遍布山東全部16地市，項目總數(shù)高達(dá)183個，業(yè)主數(shù)量達(dá)12余萬，是山東省布局最為廣泛下沉最深的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　而隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略更加細(xì)化，碧桂園在縣域所建立起的用戶基礎(chǔ)與口碑效應(yīng)，也將助力國家的縣城建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活的需求得到進(jìn)一步釋放。

　　國金證券表示，未來需求側(cè)支持力度或持續(xù)加大，支撐市場逐步復(fù)蘇。擁有穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)、良好區(qū)域布局、高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)、精細(xì)化管理的房企更能夠在本輪市場復(fù)蘇中把握機遇，鞏固地位。

　　央視財經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目在對復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長、中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任張軍的專訪中提到，“穩(wěn)”是2023房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。穩(wěn)定是發(fā)展的基石，行穩(wěn)是致遠(yuǎn)的前提。而這個穩(wěn)，從來不是等來的，而是實干出來的，勇闖出來的，善于從風(fēng)險中尋找出健康發(fā)展的新模式，從危機中找到逆境突圍的新路子。相信2023年的中國經(jīng)濟(jì)將會步履穩(wěn)健，堅韌前行。

　　而作為民營房企代表之一的碧桂園，未來將如何行穩(wěn)致遠(yuǎn)，值得期待。