買房門檻降至歷史低點：超百城首付兩成，多城房貸利率進入“3時代”

　　澎湃新聞記者 計思敏

　　首付比例降至兩成、首套房貸利率降至4%以下....。。今年以來，多地優(yōu)化信貸政策，購房者的購房成本及購房門檻進一步寬松。

　　超百城購房首付比例降至20%

　　地方層面出臺的樓市新政中，“降低首付比例”已成為多個城市優(yōu)化政策的標配。

　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來，至少已經(jīng)有115個城市將公積金或商業(yè)性個人住房貸款的首付比例降至20%，其中包括四川成都、河北石家莊、陜西西安、山西太原、吉林長春、福建福州、江西南昌、重慶、貴州貴陽、甘肅蘭州、寧夏銀川、新疆烏魯木齊等二線城市。

　　具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，明確購房首付比例降至兩成的地方有：湖北神農(nóng)架林區(qū)、湖北監(jiān)利、湖北孝感、湖北大冶、湖北隨州、湖北襄陽、湖北宜昌、湖北咸寧、湖北黃岡、湖北廣水；江西撫州、江西景德鎮(zhèn)、江西宜春、江西瑞金、江西南昌、江西高安、江西上饒、江西新余、江西樟樹；河北涿州、河北承德、河北石家莊、河北保定、河北廊坊、河北滄州、河北唐山、河北張家口；甘肅白銀、甘肅慶陽、甘肅蘭州；四川廣元、四川自貢、四川巴中、四川內(nèi)江、四川瀘州、四川資陽、四川遂寧、四川雅安、四川成都、四川德陽；新疆阿勒泰、新疆烏魯木齊；江蘇興化、江蘇鎮(zhèn)江、江蘇連云港、江蘇徐州、江蘇揚州、江蘇泰州、江蘇常熟、江蘇宿遷、江蘇南通、江蘇淮安；浙江諸暨、浙江溫州、浙江江山、浙江衢州、浙江臺州、浙江麗水、浙江湖州、浙江紹興；貴州六盤水、貴州貴陽、貴州遵義、貴州黔東南；陜西寶雞、陜西漢中、陜西西安；安徽蚌埠、安徽亳州、安徽潛山、安徽滁州、安徽淮南、安徽池州、安徽阜陽、安徽安慶；河南洛陽、河南信陽、河南濟源、河南濮陽、河南安陽、河南商丘；湖南岳陽、湖南湘潭、湖南益陽、湖南邵陽；廣西欽州、廣西合山；山東濟寧、山東臨沂、山東濱州、山東菏澤、山東德州、山東泰安；遼寧丹東；吉林雙遼、吉林吉林、吉林長春；寧夏吳忠、寧夏固原、寧夏銀川；山西忻州、山西太原；廣東韶關、廣東揭陽、廣東汕尾、廣東潮州、廣東湛江；福建福州、福建南平、福建龍巖、福建泉州、福建三明；云南普洱；重慶；內(nèi)蒙古包頭等。

　　以四川成都為例，今年5月31日，成都出臺新政優(yōu)化公積金貸款政策。公積金貸款首付比例下調(diào)10%，即首套房首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。

　　此外，成都于11月17日發(fā)布《關于進一步優(yōu)化區(qū)域限購措施的通知》，明確自2022年11月18日起，將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該限購區(qū)域內(nèi)購買住房。該區(qū)域購房套數(shù)、戶籍社保年限等住房限購要求保持不變。

　　同時，多地對商業(yè)性個人住房貸款首付比例也進行了調(diào)整。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，當前已有80余城調(diào)整首套商貸首付比例至20%。

　　以湖北省監(jiān)利市為例，其于10月27日發(fā)布涉及購房款補貼、契稅補貼、首付比例等多條促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施，其中明確，2022年6月30日至2022年12月31日期間，在監(jiān)利市購買首套新建商品住房貸款，首付款比例不低于20%，二套房貸款首付款比例不低于30%。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通商品房住房的，執(zhí)行首套房貸政策。

　　可以看到的是，不僅僅是監(jiān)利市，今年以來多地調(diào)整“認房認貸”政策，明確對已結清首套房貸的居民，再買房可執(zhí)行首套房貸款政策，且首付比例低至兩成。據(jù)不完全統(tǒng)計，至少包括甘肅白銀、湖北監(jiān)利、貴州六盤水、江西宜春、貴州貴陽、四川廣元、江西景德鎮(zhèn)、陜西寶雞、安徽蚌埠、河南洛陽等30余城。

　　20余城首套房貸利率進入“3時代”

　　除了首付比例，多地銀行也陸續(xù)對首套房貸款利率進行調(diào)整。

　　今年10月20日，人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。盡管10月貸款市場報價利率(LPR)保持不變，但對于首套房貸利率而言，部分特定城市的首套房貸利率正進一步下調(diào)，已有超20個城市首套房貸利率進入了“3時代”。

　　按照規(guī)定，新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按10月20日5年期以上LPR為4.3%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按10月20日5年期以上LPR計算為4.9%)。

　　另按照今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。

　　不過，今年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　這也意味著首套房貸利率下限可突破4.1%。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前已有20余城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡等。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，天津、貴陽、武漢和襄陽均將利率降至3.9%，石家莊多家銀行將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%，清遠的首套房貸利率最低可至3.7%，為當前最低水平。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，房貸利率層面目前已經(jīng)處于歷史性低點，可以確定的是利率面“政策底”已經(jīng)逐步清晰。利率調(diào)整，尤其是針對首套房利率的降低，可以加快潛在購房者入市的腳步，并且在部分剛需比較集中的城市和區(qū)域起到明顯的作用。但對于市場處于降溫通道的城市，拉動的邊際效應正在遞減。

　　購房成本降至歷史低點

　　對于購房者而言，當前購房成本已降至歷史低點。

　　“首付比例出現(xiàn)積極的下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購房成本已降至歷史低點。這是購房者需要積極把握的�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說道。

　　張波也指出，從目前利率水平以及房價整體表現(xiàn)來看，買房成本已經(jīng)進入到階段性低點，房貸壓力降至歷史性低點。因此，房地產(chǎn)已現(xiàn)政策底，市場底部也正逐步形成中。從大趨勢來看，雖然未來一段時間政策還會延續(xù)放松的態(tài)勢，但政策后續(xù)再次放松的空間會明顯收窄，市場底部徘徊會持續(xù)一段時間，這也是不少城市購房的“窗口期”，隨著保交樓、金融政策的不斷推進，樓市后續(xù)會進入到更為平穩(wěn)的發(fā)展期。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜亦提到，今年以來，多部委持續(xù)釋放政策利好，各地積極落實“因城施策”，需求端信貸政策不斷優(yōu)化。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。當前，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優(yōu)化空間，預計隨著“金融16條”的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，接下來，預計調(diào)整的城市將會繼續(xù)擴圍，其他符合條件的城市也將會陸續(xù)跟進，預計接下來調(diào)整首付比例、調(diào)整認房又認貸將會成為政策調(diào)整的一個重要趨勢。