中新網(wǎng)山東新聞8月27日電(沙見龍)日前，國家統(tǒng)計局公布了7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中，山東納入監(jiān)測的濟南、青島、煙臺、濟寧4市新房房價普漲引發(fā)關注。今年以來，山東多城房價環(huán)比持續(xù)上漲，催熱樓市的背后是哪只“看不見的手”？后續(xù)房價走勢如何？

　　數(shù)據(jù)顯示，濟南、青島、煙臺、濟寧7月新建商品住宅價格分別環(huán)比上漲0.7%、1.0%、0.6%、0.7%，同比分別上漲4.2%、5.4%、5.0%、10.2%，都處于同比、環(huán)比“雙漲”狀態(tài)。而從過往數(shù)據(jù)來看，這四個納入統(tǒng)計的山東城市新房房價普漲態(tài)勢明顯。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，這四個城市走了基本同樣的上漲路線。例如，青島自2020年12月止跌返漲后，已連續(xù)上漲8個月；濟南從今年1月開始連續(xù)上漲了7個月；濟寧自2016年9月份起至2020年1月已連續(xù)42個月上漲，2020年2月出現(xiàn)0增長情況。

　　濟南和青島是山東省內兩強城市，對人口吸引最大，房地產市場規(guī)模、發(fā)展水平也居省內領先水平，因此濟青房價的漲跌是山東樓市乃至整個省內經(jīng)濟狀況的重要“標尺”。煙臺、濟寧、臨沂、日照等城市走得是另一個周期，與濟青樓市的平穩(wěn)震蕩相比，這些二線城市樓市近年來表現(xiàn)異�；钴S。

　　卓易數(shù)據(jù)研究院院長段敏敏分析稱，盡管濟青樓市近期房價穩(wěn)步上漲，青島甚至7月份新房環(huán)比漲幅領跑全國，但總市場端來看，總體呈現(xiàn)冷熱不均、結構性上漲明顯的特點。今年上半年濟南以東部區(qū)域漲幅最為明顯，一些熱點項目均有不同幅度的漲幅；而和諧片區(qū)由于在售新盤數(shù)量多，市場競爭激烈，個別項目市場出現(xiàn)“降價”情況。

　　“青島、濟南土拍新規(guī)出臺后，省內聊城等其他城市也在跟進，在市場監(jiān)管和土拍制度上會越來越正規(guī)。此外，金融政策持續(xù)收緊，不僅加大了開發(fā)企業(yè)規(guī)模擴張的難度，也提高了客戶使用杠桿的購房門檻，下半年市場行情有可能會下行。”段敏敏指出，青島、濟南等一梯隊現(xiàn)在已經(jīng)進入了新一輪調整周期，但省內的其他二三四線城市目前還處于城市加速發(fā)展階段，行政調控再升級的可能性應該還是比較小的。

　　段敏敏表示，濟寧、臨沂這樣的城市是典型的藏富于民，臨沂、濟寧人均GDP省內排名中后，但是臨沂物流、商貿也發(fā)達，濟寧是孔孟之鄉(xiāng)、歷史文化名城，個體私營經(jīng)濟相對發(fā)達。目前這類城市還存在巨大的人口紅利，臨沂是山東第一人口大市，城鎮(zhèn)化率只有55%，濟寧60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城意愿強烈，催生了龐大的住房需求。

　　中房智庫特聘專家張斌認為，從數(shù)據(jù)來看，青島一年房價漲幅不超過10%。像北上廣這類城市可達到20%-30%，所以從這個層面來講的話，濟南，青島面臨新一輪概率并不大，即使出臺力度也會有限，而臨沂濟寧這些城市外來投資更少，主要是城鎮(zhèn)化過程中的投資，不太具備加大調控的條件。

　　張斌表示，濟寧、臨沂這樣的三四線城市，投資渠道或者產業(yè)更少，不少人更喜歡買房子，而且他們的城鎮(zhèn)化水平比較低，還處于房屋換新的初級階段。這些城市房價上漲是可以預料的到的，后疫情時代，為了刺激消費貨幣政策相對寬松，貨幣投放過多往往會反應在房價上。另外，一二線城市加強調控后，三四線城市反應會有滯后，目前煙臺、濟寧還處于持續(xù)、慣性的上漲過程。(綜合中國新聞網(wǎng)、中國房地產報等)