房貸還了7年多本金一分錢沒還！銀行房貸門道多，這些問題你需要知道

　　對于很多人來說，每月的房貸可是一筆不小的開銷。最近，南京的蒲先生遇到這么一樁糟心事：自己還了七年多的房貸，賬單顯示每月歸還本金金額竟一直為0，難不成這七年的房貸一直是在支付利息，白白給銀行“打工”？

賬單顯示(圖片來源：江蘇新聞)

　　還貸7年 本金1分錢沒還

　　據(jù)媒體報道，2013年10月，南京市民蒲先生在南京某銀行辦理了一筆20年的公積金和商貸組合房貸，其中117萬為商業(yè)貸款，按照等額本息的方式進(jìn)行還款，每個月的還款金額為8092.95元。

　　但近期蒲先生發(fā)現(xiàn)，自己還了七年多的房貸，到現(xiàn)在沒有歸還的本金竟然還是117萬，一分都沒減少。

蒲先生貸款合同(圖片來源：江蘇新聞)

　　不過蒲先生也表示，此前每月扣款金額明顯少于購房合同約定月還款金額。他以為差額部分已經(jīng)從公積金中扣除，因此并沒在意。

　　媒體報道顯示，銀行的客服經(jīng)理此前回應(yīng)稱，這筆房貸采用的是“先息后本”的還款方式，先歸還利息，到期后一次性歸還117萬本金，類似于消費(fèi)信用貸款。蒲先生并不認(rèn)同銀行的說法，認(rèn)為銀行擅自變更還款方式屬于違約，并損害自身利益，由此投訴。

　　銀行：經(jīng)辦人員錄入失誤造成

　　據(jù)中國證券報報道，1月18日，銀行回應(yīng)稱系錄入失誤造成，將還款方式錄入成為了“先息后本”。該行表示，從未“擅自變更房貸還款方式”，也鄭重承諾絕無惡意篡改行為。

　　哪種貸款方式最劃算

　　事件曝光后，不少人對哪種房貸還款方式更劃算比較感興趣。目前，銀行個人住房貸款一般有兩種還款方式，分別是“等額本息”和“等額本金”。什么是“等額本息”和“等額本金”呢？

　　所謂“等額本息”，就是指貸款人每個月需要還款的金額不變，但是還款本金逐月遞增，利息逐月遞減。比如我們向銀行貸款100萬，貸款期限10年，年利率4.8%。根據(jù)貸款計算器可以得出，每個月需要還款10509.06元，第一個月應(yīng)該支付的利息是100萬×0.4%(月利率)=4000元，應(yīng)該支付的本金是10509.06-4000=6509.06元。第二個月應(yīng)該支付的利息則是(100萬-6509.06)×0.4%(月利率)=3973.96元，應(yīng)該支付的本金是10509.06-3973.96=6535.10元。

交通銀行網(wǎng)站上提供的個人貸款計算器

　　而所謂“等額本金”，就是每月歸還的本金一樣，利息按月計算。同樣以本金100萬、期限10年、利率4.8%的貸款為例，第一個月歸還利息100萬×0.4%(月利率)=4000元，歸還本金100萬/120個月=8333.33元，一共歸還12333.33元。第二個月歸還利息(100萬-8333.33)×0.4%(月利率)=3966.67元，歸還本金100萬/120個月=8333.33元，一共歸還12300元。

來源：交通銀行網(wǎng)站

　　由此可以看出，等額本息在一開始貸款人需要?dú)w還的錢比較少，還款壓力要小得多，比較適合月收入較低的家庭。不過，盡管等額本金前期的償還壓力較大，但是每月還款額會逐漸減少，而且貸款人需要支付的利息也比較低，比較適合經(jīng)濟(jì)收入較好的家庭。

　　申請房貸前需要注意什么

　　1、適度負(fù)債，貸款金額不要超過自身的負(fù)擔(dān)能力

　　很多銀行將月收入的50%作為貸款月供的“最高警戒線”。這意味著，我們在申請貸款時應(yīng)當(dāng)考慮自身與家庭的還款能力，不能盲目增加貸款金額。試想，如果一個人每個月的收入扣除應(yīng)該還房貸的資金以外所剩無幾，甚至維持基本生活也存在問題，那么一旦發(fā)生計劃外的開銷，還款壓力勢必將加大，甚至還可能面臨無法還貸、甚至房屋被銀行收回的情況。

　　2、貸款利率的浮動幅度

　　根據(jù)中國人民銀行在2019年8月發(fā)布的關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(即LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

來源：中國人民銀行網(wǎng)站

　　按照該文件的要求，各家銀行可以根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。因此，各家銀行所確定的加點(diǎn)數(shù)值不盡相同，這也給了很多貸款人選擇的空間。如果一家銀行給貸款人的加點(diǎn)更低，說明這家銀行的貸款利率更低。因此，出于經(jīng)濟(jì)的因素，我們在貸款的時候可以比較多家銀行的利率，從中選擇最低的一個。

　　3、問清提前還款的規(guī)則

　　隨著經(jīng)濟(jì)周期的不斷變化，我們借貸的利率也是不斷變化的。當(dāng)利率下調(diào)的時候，有的人可能會選擇提前還貸，這樣就會減少一些利息支出。也有的人因為手頭較為寬裕，準(zhǔn)備將名下的貸款償還。但是，各家銀行對提前還貸的政策卻是不一樣的。

　　一般來講，我們在貸款時與銀行簽署的貸款合同會有提前還貸的條款，貸款人在簽署時應(yīng)該特別注意，是否需要在提前還款時繳納違約金。不同的銀行對于違約金的收取規(guī)則是不一樣的，因此我們在貸款前一定要問清楚。

　　究竟什么時候提前還貸才是合適的呢？

　　小編查閱了工商銀行網(wǎng)站關(guān)于提前還貸的建議：對于采取等額本息還款法的消費(fèi)者來說，月供的組成包括本金和利息，對于貸款者來說，在貸款期限的1/3-1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，如果貸15年，已償還6年，此時就沒太大必要提前還款。消費(fèi)者可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產(chǎn)品中來升值。

工行網(wǎng)站關(guān)于提前還貸的建議。

　　(大眾網(wǎng)·海報新聞編輯 莫元婧 綜合江蘇新聞、中國證券報、中國人民銀行網(wǎng)站、交通銀行網(wǎng)站等)