在山東，乳山或許是存在感很低的一座城市。這里2023年底才開通了高鐵，常住人口中近4成是老年人。但在剛剛過去的“雙11”，一場拍賣，讓這座小城吸引了全國的目光。
11月13日，紅星資本局前往乳山銀灘，實地探訪“11元海景房”，尋找“此房為何被拍賣”“為何低至11元”“競得者是否為‘內定’人員”等問題的答案。有業(yè)主與中介向紅星資本局表示，“11元海景房”的市場價在4萬元/套左右，11元拍賣就是一場有計劃地炒作。
紅星資本局實地采訪了解到，這場“雙11”造節(jié)狂歡插曲背后，乳山銀灘的海景房，近幾年確已低至“白菜價”，被稱為“海邊的鶴崗”。
在銀灘，有老年人十多年前跟隨外地購房團的大巴前來買房，如今房價跌去近一半。也有年輕人曾想“躺平”在這里買了房，如今虧本出售卻無人問津。
但與低迷的二手市場相比，銀灘的新房市場又是另一番光景。
實地探訪“11元海景房”
競得者身份成謎，拍賣方稱系商業(yè)宣傳
11月中旬的乳山，已經有了陣陣寒意。距離市中心約30公里的銀灘旅游度假區(qū)內，一排排海景房佇立在海岸線上，臨近傍晚，只有零星燈光亮起，顯得格外冷清。
一周前，位于銀灘東北方向的一套海景房以11元的低價被拍出，引起不小的轟動�！芭�11元拍到海景房險被老公拒收”“女子11元拍下海景房已完成過戶”“戶主稱不會賣11元網拍海景房”等話題接連登上熱搜。
如今熱鬧散去，關于這套海景房，仍有諸多疑問待解。
“11元海景房”所在小區(qū)名為假日海景雍華苑(以下簡稱“雍華苑小區(qū)”)，地理位置較偏遠，距離銀灘中心地標“大拇指廣場”有12公里。該小區(qū)最早開盤時間為17年前，均為7層步梯房，紅白灰相間的樓棟造型如今看來稍顯過時，在海風的吹蝕下，部分樓棟的墻面已有了破敗的痕跡。
13日晚7時，雍華苑小區(qū)內只有十多戶亮著燈。紅星資本局找到“11元海景房”所在的樓棟發(fā)現，7層樓住戶均未亮燈，被拍房屋位于頂層，門口散落著些許彩帶，似乎是舉行了一場慶祝儀式。
紅星資本局從拍賣方山東贏海拍賣有限公司(以下簡稱“贏海拍賣”)王經理處得知，前一日拍賣公司已經和競得者——來自江蘇鹽城的女士完成了過戶，這些彩帶正是慶祝交房儀式后留下的。
11月14日，在乳山濱海新區(qū)不動產登記中心，相關負責人向紅星資本局確認，這套房屋已于1天前過戶，來自江蘇鹽城的女士與拍賣公司的人都來辦了手續(xù)。關于競得者的身份，上述人員都不愿透露更多細節(jié)。
當紅星資本局詢問有關這套房“內定”“炒作”的質疑時，王經理表示，“沒必要回應這個，實際情況就是這樣�！蓖踅浝磉�表示，這是商業(yè)拍賣，是為了宣傳公司，相當于花錢打廣告。
乳山濱海新區(qū)不動產登記中心相關負責人則稱，“不是假的”，并提到數百元過戶手續(xù)費由拍賣公司承擔。
拍賣過程不到4分鐘，11元為封頂價
視頻最初發(fā)布方注冊地位于杭州
回顧這場拍賣。11月7日上午11點，阿里資產拍賣平臺上架“海景房”拍品，標注著“11元搶海景房活動”，負責拍賣的是贏海拍賣公司。根據規(guī)則，這套“海景房”起拍價為1元，每次可加價1分錢，但不能連續(xù)加價，拍賣封頂價格為11元，最先加到11元的客戶就能拍得房屋。不到4分鐘，拍賣結束。
11月7日下午6時，杭州一家自媒體發(fā)布視頻，內容為“拍賣方聯(lián)系競得者時，卻被其老公以‘詐騙’為由掛斷電話，隨后再次聯(lián)系競得者，表示確實是官方平臺，活動真實有效�！彪S后，該視頻話題登上熱搜。
“11元拍賣”和“海景房”成了引爆流量的關鍵詞。不少網友對拍賣原因和11元的定價發(fā)出疑問。
此外，紅星資本局發(fā)現，最初發(fā)布視頻的自媒體所屬公司，其注冊地位于杭州市余杭區(qū)阿里巴巴西溪園區(qū)旁。11月13日，紅星資本局在阿里資產拍賣平臺已搜索不到“11元海景房”的拍賣頁面，客服解釋稱“這是活動拍賣，活動結束后已下架�！�
回應：拍賣房產不是法拍房
系拍賣公司從員工手中購得
紅星資本局調查發(fā)現，“11元海景房”拍賣背后的更多細節(jié)逐漸浮出水面。
11月14日，贏海拍賣王經理回復紅星資本局稱，這套海景房之前是公司員工的資產，公司將房屋買過來后，與阿里資產平臺合作舉辦“雙11”大促活動。該套房源并非法拍房。
上述說法也得到雍華苑小區(qū)其他業(yè)主和二手房中介的證實。一名雍華苑小區(qū)業(yè)主向紅星資本局表示，其實這套房子很早就被公司從業(yè)主手里收了過去，再聯(lián)合阿里資產平臺搞活動。他說，雍華苑小區(qū)的頂層房屋市場價在4萬元/套左右，11元拍賣就是一場有計劃地炒作。
“小區(qū)因為是步梯房，樓層低的價格更高，一平方米2000多元，樓層高的則價格低，平均一平方米1000多元，如果是閣樓，一平方米幾百元的都有�！庇喝A苑小區(qū)內部的一名二手房中介對紅星資本局說。從拍賣公告可以看到，“11元海景房”就是該中介口中的頂層閣樓。
乳山銀灘樓市并非都是白菜價
1元拍賣引流非首次，成交仍是幾千/平
11元拍賣成功，或許只是這場“雙11”造節(jié)狂歡中的插曲。但乳山銀灘的海景房，近幾年確已低至“白菜價”。
在乳山，比海產更出名的是這里的房產。據不完全統(tǒng)計，銀灘度假區(qū)這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，就遍布著200多個小區(qū)。
淡季的臨海長江路上，枯黃的梧桐樹葉打著旋兒落下，行人寥寥無幾，街道旁房屋中介的招牌卻多得驚人。紅星資本局發(fā)現，銀灘某小區(qū)一層就有著近10家房屋中介，“低價出售”“包過戶”“拎包入住”的廣告詞頻繁出現。
一眼望去，最先吸引眼球的是售價：41.3平方米兩室一廳，僅需4.6萬元；66平米一室一廳，精裝修全款7.6萬元；復式兩廳兩衛(wèi)80平米，全款8.8萬。
“降到沒法降了，幾萬一套房，就跟白菜差不多了。”長江路上一名二手房中介小葛(化名)對紅星資本局說。小葛是00后，山東本地人，在乳山讀完大學后選擇留在這里，做起了二手房中介。
據小葛講述，幾萬一套的低價房條件較差，一般都是步梯、高樓層、位置偏。位置好、樓層低的步梯房價格并不便宜，比如一樓的房子，均價在3000元/平方米左右，二樓其次，三樓以上就“不值錢”了。
房價之所以隨著樓層變動與購買群體有關。多名中介向紅星資本局表示，來銀灘買房的很多都是老年人，看中這里空氣好，又有海景，但老年人爬樓梯不方便，所以高樓層的步梯房不好賣，價格低。
截至11月15日，銀灘目前在貝殼找房上掛牌的在售二手房有2192套，均價約2187元/平方米。貝殼數據顯示，銀灘二手房的銷售主力為總價40萬元以下、二居室、70-90平方米、樓齡10-15年的房屋。
除了二手市場，商業(yè)拍賣市場也是低價房的流轉地。在“11元海景房”事件中，有不少網友發(fā)現，乳山等地還有1元起拍的海景房上架拍賣平臺。中介小葛直言這是“低價引流”，起拍價1元，但永遠不會以1元成交，最后均價接近市場價。
這些房源一部分是二手中介低價回收，一部分是房主委托，還有一部分是房屋抵押給民間機構(如典當行)。商業(yè)拍賣公司與前者合作，將房屋上架平臺進行商業(yè)拍賣。
去年，銀灘二手房價格還曾因“海景房跌破千元”登上熱搜。紅星資本局注意到，不少小區(qū)業(yè)主在窗戶上掛著“急售”字樣。一位乳山本地人感嘆道：“銀灘就是海邊的鶴崗。”
新房價格高出3倍
外地購房團：有人虧本離場，有人深套其中
與價格低迷的二手房市場相比，銀灘的新房市場又是另一番光景。
11月15日，新房中介王女士(化名)正在為即將到來的重慶購房團忙碌著。這樣的忙碌一般會持續(xù)三天：周五，專車將外地購房團從青島接到乳山銀灘；周六，帶領購房團參觀售樓部看房；周日，游玩后再專車送至青島機場。
據王女士介紹，參加這樣的購房團，全程花費僅需400元，是開發(fā)商的“福利價”。王女士在這家乳山本地某頭部房地產公司工作了近三年，自己也買了兩套海景房。
新房的價格遠遠貴過二手房。上述房地產公司開發(fā)的新樓盤，一平米均價約為8000-11000元，主力戶型為40多平米的一居室和60多平米的兩居室。置業(yè)顧問介紹，今年10月開的這棟樓，總高27層，15層以下的幾乎賣光了。僅在國慶節(jié)前后，就賣了470多套。
王女士的客戶多是來自四川、重慶和福建。11月初，她接待了兩組小型購房團，三個家庭一口氣買了四套新房。
來自全國各地的購房團撐起了銀灘的新房市場。《乳山年鑒2006》中記載，銀灘自1992年開始發(fā)展房地產，2005年迎來新變化，開發(fā)中心由市中心區(qū)轉移至銀灘，住房消費主體由本市市民轉為外地客戶，房地產銷售市場輻射全省及全國各地。多則公開報道都曾描述過外地購房團乘大巴來銀灘買房的“盛況”。
來自河南鄭州的王阿姨(化名)就是其中的一員。大約在2010年前后，王阿姨花費200元報名了銀灘購房團，一輛大巴車將她從鄭州拉到乳山，車上幾乎都是年紀相仿的中老年人�！耙豢吹胶＞腿滩蛔≠I了一套房�！蓖醢⒁虒t星資本局回憶起當時的情形，房屋市場價約為5000元一平米。
來自東北的陳先生(化名)則屬于近幾年興起的年輕購房群體，他們希望能在房價低洼地帶，低成本實現買房“躺平”。3年前，他自駕路過銀灘，覺得這座海濱小城很適合“躺平”，便購買了一套海景二手房，臥室就能看到海。房子總價15萬元，他陸陸續(xù)續(xù)又花了3萬元添置家具。
據上述購房者講述，空氣清新、環(huán)境靜謐、夏季舒適、物價便宜是銀灘生活的優(yōu)點。王阿姨稱，一個月1000多元的生活費足夠自己花了。但缺點也同樣明顯：交通不夠便捷、沒有大型購物中心、醫(yī)療條件一般、冬季沒有暖氣等。
十多年過去，王阿姨所在小區(qū)的二手房價已經跌到了2000-3000元，她沒有虧本出售的打算，“現在夏天過來住兩三個月，我也習慣了�！�
也有業(yè)主選擇虧本出售。來自江蘇南京的吳小姐(化名)向紅星資本局表示，其父母2013年在銀灘花14萬元購買了一套房，只住了幾次，近期以6萬元的價格虧本售出。
因為工作等原因，陳先生鮮有空閑時間去居住，從去年開始，便虧本到10萬元出售銀灘的房子。陳先生稱，問的人多，卻無人購買�！敖衲陠柕娜硕忌倭艘话搿�，陳先生對紅星資本局坦言，“(在這里)買房是一時沖動了�！�
(記者 強亞銑 來源：紅星資本局)
