樓市重磅利好，一個(gè)接一個(gè)。

　　住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)的第二天，廣州率先拋出“樓市大禮包”。

　　1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購(gòu)范圍，并支持“租一買一”、“賣一買一”。

　　1月30日上午，網(wǎng)傳蘇州全面取消限購(gòu)，買房不再限制面積及套數(shù)。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員回應(yīng)表示購(gòu)買新房、二手房不做購(gòu)房資格審核，新房限售政策仍為兩年。

　　同日下午，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房。

　　放松限購(gòu)的口子，會(huì)徹底打開嗎？

　　放松與放開

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，住房限購(gòu)會(huì)針對(duì)人、房、地來做分類，解除時(shí)也會(huì)按照相應(yīng)角度進(jìn)行。

　　鑒于各地具體情況不同，因此對(duì)限購(gòu)的解除方式、角度都有不同。

　　“廣州去年9月針對(duì)黃浦、番禺等區(qū)域進(jìn)行限購(gòu)放松，是從‘地’的角度進(jìn)行放松；當(dāng)前廣州對(duì)120平方米以上大戶型的放松，是‘房’或戶型的角度；上海本次對(duì)非滬籍單身人士的定向限制解除，則立足于‘人’的角度�！眹�(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。

　　眾所周知，一線城市住房限購(gòu)?fù)鼑?yán)格，所以打響解除大面積限購(gòu)第一槍的廣州樓市新政，在業(yè)內(nèi)人士看來信號(hào)“非同一般”。

　　“新政推出，意味著廣州市120平方米以上的住房全市范圍內(nèi)取消限購(gòu)�！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴中國(guó)新聞周刊，一線城市中，廣州本次放開限購(gòu)的力度更大，有利于帶動(dòng)剛性產(chǎn)品的循環(huán)，以及新房二手房之間的循環(huán)。

　　如果說廣州是限購(gòu)“放松”，那么蘇州則更有“全面放開”的意味：雖然新房限售政策仍為兩年，但買房不受面積、不受套數(shù)限制，新房和二手房全面取消限購(gòu)。

　　作為GDP排名全國(guó)前十的新一線城市，蘇州在去年9月就放松了限購(gòu)政策，對(duì)于購(gòu)買120平方米以上的商品住房，非本地戶籍享受本地戶籍待遇，無需社保和個(gè)稅。

　　王小嬙從需求端對(duì)比分析，雖然自2023年9月起，認(rèn)房不認(rèn)貸政策、降低首套、二套首付比、調(diào)整房貸利率加點(diǎn)等政策不斷落地，但從成交端數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)。

　　“當(dāng)下購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期不足，主要由于購(gòu)買力較弱。而廣州此次針對(duì)120平方米以上戶型取消限購(gòu)，改善群體購(gòu)買力相對(duì)較足；蘇州本次不限戶型的全面放開，也進(jìn)一步滿足了中等剛需的購(gòu)房需求�！�

　　與廣州、蘇州的“松綁”角度不同，上海本次調(diào)整限購(gòu)政策，放松的是對(duì)購(gòu)房人群的身份限制，定向利好的意味更為明顯。

　　此前非滬籍單身人士購(gòu)房，需滿足“5年社保+已婚”條件，而現(xiàn)在取消了“已婚”條件；但限購(gòu)區(qū)域與數(shù)量仍明確為“外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)一套住房，崇明區(qū)除外”。

　　要知道，早在2012年上海認(rèn)房認(rèn)貸政策里就規(guī)定了單身、非本市戶籍不管是否滿足社保要求都被“限購(gòu)”。時(shí)隔12年的“松綁”優(yōu)化，對(duì)外地單身人群來說意義不小。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，此前關(guān)于“取消非本市戶籍單身人士購(gòu)房政策”有一定呼聲，此次上海樓市新政體現(xiàn)了精準(zhǔn)性和及時(shí)性；另一方面，政策也有力支持了居民剛性和改善性住房需求。

　　后續(xù)效果尚待觀察

　　不得不說，一線城市中敢于第一個(gè)大尺度放松住房限購(gòu)，廣州樓市確實(shí)在房?jī)r(jià)水平與去化程度上面臨一定壓力。

　　2023年12月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，廣州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，跌幅榜排名第七，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，跌幅榜排名第四；另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年12月，廣州新房去化率只有18%，北京上海在50%左右。截至2023年12月，廣州新房去化周期為18.4個(gè)月，高于警戒線。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)中國(guó)新聞周刊指出，廣州市場(chǎng)在一線城市中房?jī)r(jià)下行壓力偏大，此前對(duì)于改善需求的政策釋放力度不夠，本次精準(zhǔn)發(fā)力有望打開局面。

　　張波分析，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，一線城市120-150平方米的找房熱度在去年下半年上升更為明顯。本次廣州樓市新政的限購(gòu)放開，將對(duì)市區(qū)中高改善需求起到拉動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)戶籍與社保要求的放開，也會(huì)在一定程度上促進(jìn)廣東省其他區(qū)域人群在廣州置業(yè)。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2023年廣州限購(gòu)區(qū)域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價(jià)為72445元/平方米，以高端物業(yè)為主。按照上述均價(jià)，120平方米住宅價(jià)格就將近870萬元。

　　廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉補(bǔ)充，一線城市中敢于第一個(gè)松綁中心區(qū)大戶型限購(gòu)，也與廣州推進(jìn)城中村改造相關(guān)。在有效推動(dòng)中心區(qū)市場(chǎng)銷售加速的情況下，商品房市場(chǎng)將得以穩(wěn)定和擴(kuò)張，城中村改造推進(jìn)和提速也就有了更堅(jiān)實(shí)的發(fā)展信心。

　　就在1月30日，全國(guó)首筆城中村改造專項(xiàng)借款落地廣州——廣州市白云區(qū)羅沖圍片區(qū)潭村、民科園片區(qū)大瀝村等14個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得城中村改造專項(xiàng)借款授信1426億元，首批發(fā)放資金15億元。

　　對(duì)于蘇州樓市而言，處境不同但壓力相似。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，蘇州房?jī)r(jià)水平也呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，2023年12月蘇州市場(chǎng)均價(jià)為28437元/㎡，環(huán)比下降0.7%，同比下降3.43%。

　　王小嬙認(rèn)為，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)，蘇州全面放開限購(gòu)是根據(jù)自身市場(chǎng)情況而定。作為工業(yè)化城市，外來人口占據(jù)較大比重。本次全面放開，意味著對(duì)120平方米以下中等改善需求的釋放，可以提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的活躍度。

　　上海住房限購(gòu)放松的“小步快跑”模式，也體現(xiàn)了其特殊情況。

　　李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊分析，之前上海限制單身購(gòu)房，主要是擔(dān)心外來人口較多，買盤太大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力大，“但當(dāng)下上海外圍去化難度加大，比如五大新城，迫切需要人口分流。新政的優(yōu)化放松一方面為了去化庫(kù)存，為新區(qū)開發(fā)添磚加瓦；另一方面也為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的同步疏導(dǎo)，更有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡。”

　　限購(gòu)的放松對(duì)銷售帶來了怎樣的影響？

　　以力度不俗的廣州為例，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平靜，掛牌和交易并無明顯變化。新房方面，中國(guó)新聞周刊致電廣州限購(gòu)區(qū)多家新盤銷售人員，他們均表示樓市新政利好大戶型銷售，但體現(xiàn)在銷量層面需要時(shí)間。

　　“近幾天電話咨詢的外地客戶會(huì)明顯增多，但成交量效果還看不出來”、“新政發(fā)布的周末來看房的客戶明顯增多，但售樓處客流一般，大多數(shù)人都回家過年了”、“成交量看沒有顯著變化，要看年后‘小陽(yáng)春’情況如何”。

　　克而瑞廣佛區(qū)域的調(diào)研也顯示，對(duì)于限購(gòu)松綁的新政，目前多個(gè)房企展開針對(duì)性宣傳行動(dòng)，但周末以零星成交為主，均為舊客轉(zhuǎn)化，真正的改善購(gòu)買力將在春節(jié)后釋放。

　　再看頗受關(guān)注的上海，1月31日上午，中國(guó)新聞周刊致電上海外環(huán)區(qū)嘉定、青浦、松江、奉賢等區(qū)域的多家新盤售樓處。多數(shù)銷售經(jīng)理反映新政剛剛發(fā)布，市場(chǎng)反應(yīng)并無顯著變化，利好需要發(fā)酵時(shí)間；但也有熱門新盤銷售表示新政發(fā)布當(dāng)天，電話咨詢量就同比上升了近30%。

　　其中有銷售經(jīng)理對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，放開外環(huán)區(qū)域非本市戶籍單身限購(gòu)有助于滿足部分女性客戶“婚前房”的購(gòu)房需求，“之前這些女孩子都選擇買公寓，現(xiàn)在會(huì)有更多人選擇購(gòu)買住宅�！�

　　下一個(gè)會(huì)是誰(shuí)？

　　雖然效果尚待市場(chǎng)反應(yīng)，但廣州、蘇州、上海的先后“松綁”無疑打開了新一輪的政策空間。

　　其他城市的跟進(jìn)也值得期待。畢竟，1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)中提到，各地城市將被充分賦予房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　更何況，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年9月以來，已有近20個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施了松綁或退出。

　　在多位受訪專家看來，住房限購(gòu)的“松綁”箭在弦上。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，大多數(shù)城市住房市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生深刻變化，“限購(gòu)令”防止過熱炒賣的“初衷”已經(jīng)不復(fù)存在。

　　如果說放松“限購(gòu)令”已是必然，那么各地松綁政策的力度與節(jié)奏則成為外界關(guān)注的重點(diǎn)。

　　張波認(rèn)為，一線城市的限購(gòu)會(huì)進(jìn)一步放松，但北京、上海等地大面積限購(gòu)整體放松的可能性相對(duì)較小。

　　“2023年北京、上海市場(chǎng)韌性相對(duì)較強(qiáng)，一旦出現(xiàn)大戶型限購(gòu)放松有可能對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定性造成明顯影響，尤其對(duì)中高端市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生較大影響�！睆埐ㄖ赋觯鼛讉€(gè)月已經(jīng)出現(xiàn)了不少北京、上海的大宗資產(chǎn)交易，這表明市場(chǎng)存在包括投資需求的潛在需求。

　　基于此，張波認(rèn)為與上海相似，北京可能會(huì)傾向在外圍限購(gòu)放松，涉及主城區(qū)的放松會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，“大幅度的限購(gòu)放松預(yù)計(jì)將更多在二線熱點(diǎn)城市中落地�！�

　　“限購(gòu)令”的解除，也要面臨一定的輿論、政策壓力。如何平衡短期房地產(chǎn)下行的考驗(yàn)與長(zhǎng)期樓市環(huán)境的穩(wěn)定，成為一場(chǎng)動(dòng)態(tài)博弈。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則表示，分化嚴(yán)重是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型特征，這也是“限購(gòu)令”調(diào)整一城一策的事實(shí)基礎(chǔ)。市場(chǎng)供應(yīng)過剩、后發(fā)動(dòng)能不足的城市，可以大幅度放開；影響掣肘較大的部分城市，亦可因區(qū)施策、逐步解除。

　　“從廣州、蘇州再到上海，各地將房地產(chǎn)過熱時(shí)期的過嚴(yán)政策循序漸進(jìn)地一一調(diào)整。無論是放松還是取消限制，都有助于2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。”