中新網(wǎng)山東新聞9月10日電 (呂妍)金秋九月，秋意漸濃，原本是濟(jì)南樓市最為活躍的熱銷(xiāo)旺季，今年卻突然“遇冷”。碧桂園鳳凰壹品、遠(yuǎn)洋鳳棲翰林、濟(jì)南文旅城等售樓處不見(jiàn)往年火爆搶房場(chǎng)景，在二手房市場(chǎng)，“降溫”更為明顯。
貸款收緊成二手房交易“攔路虎”
受二手房利率上調(diào)、放貸周期拉長(zhǎng)等因素影響，不少二手房購(gòu)房者反映，買(mǎi)房越來(lái)越難。
近日，筆者來(lái)到濟(jì)南市高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，據(jù)服務(wù)中心工作人員透露，近期來(lái)辦理二手房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)的人，比以往要少很多。
濟(jì)南高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)，前來(lái)辦理網(wǎng)簽的宋浩然剛剛購(gòu)入二手房，親身感受到濟(jì)南房貸額度緊張帶來(lái)的變化。
宋浩然說(shuō)，在貸款方面，他辦理了商貸和公積金混合的貸款方式。根據(jù)當(dāng)前的貸款政策和利率，中介為他辦理的貸款利率為5.5%，而貸款審批相對(duì)之前時(shí)間拉長(zhǎng)，需要3至6個(gè)月，預(yù)計(jì)今年年底貸款才能審批下來(lái)。
“原來(lái)，商貸比公積金貸款要快，但現(xiàn)在相反，買(mǎi)家公積金貸款部分可能在11月中旬批下來(lái)，商貸就拿不準(zhǔn)�！彼魏迫徽f(shuō)。
此外，通常銀行流水達(dá)到總還款金額的兩倍，才能申請(qǐng)貸款。過(guò)去貸款如果達(dá)不到兩倍標(biāo)準(zhǔn)，差額較小，銀行也會(huì)審批通過(guò)。但現(xiàn)在銀行不允許貸款有差額，流水必須高于兩倍還款額。
宋浩然表示，“現(xiàn)在銀行流水的審批越來(lái)越嚴(yán)格，我的工資流水實(shí)際上扣完房租，與我的收入證明上并不相同，但銀行認(rèn)為，流水的參考價(jià)值更大，所以我只能辦理等額本息貸款�！�
不僅是二手房的買(mǎi)家感到房貸收緊后帶來(lái)的前所未有的壓力，賣(mài)家掛牌“脫手”房子同樣也受到影響。
家住濟(jì)南高新區(qū)的劉先生向筆者介紹，自家房子在某房產(chǎn)平臺(tái)上掛了半年，降價(jià)兩次都未能出售，最后無(wú)奈以低于市場(chǎng)價(jià)10萬(wàn)元人民幣的價(jià)格成交。成交后，又出現(xiàn)銀行遲遲不放貸的情況。
“生了二胎后，我原本想賣(mài)掉現(xiàn)在的兩套房子，用來(lái)置換一套面積大的新房�！眲⑾壬f(shuō)，他的房子位于高新區(qū)繁華地段，距離正在建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)(CBD)不超過(guò)1公里，周邊配套設(shè)施完善，學(xué)區(qū)也不錯(cuò)，本以為很好出手。
去年12月份，劉先生開(kāi)始通過(guò)中介出售，掛牌價(jià)190萬(wàn)元，附贈(zèng)車(chē)位和地下室。但進(jìn)入今年五六月份后，看房的人越來(lái)越少�！爱�(dāng)時(shí)中介告訴我，如果著急用錢(qián)，盡可能通過(guò)降價(jià)來(lái)?yè)Q成交�！眲⑾壬Q(chēng)。
不僅如此，房子成交后，劉先生又遇到新的麻煩。“本以為拿到這筆錢(qián)就可以置換新房， 結(jié)果買(mǎi)家又碰上貸款難的情況。近兩個(gè)月，銀行遲遲未放貸，看好的新房暫時(shí)也無(wú)法購(gòu)買(mǎi)�！� 隨后，中介告訴劉先生，因?yàn)楝F(xiàn)在貸款申請(qǐng)周期變長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年11月份才能獲得全款。
筆者注意到，今年8月10日起，二手房利率從之前的5.5%調(diào)整到5.9%。按首付30%、貸款100萬(wàn)元、還款期限30年來(lái)計(jì)算，此前使用商貸，每月需還款5457元；現(xiàn)在房貸利率上調(diào)至5.9%后，每月需還款5931元，每月多還474元，還款金額的上漲，也令許多二手房購(gòu)房者望而卻步。
二手房成交量下降 但價(jià)格平穩(wěn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格五連漲，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.2%。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南二手房成交均價(jià)格從2月份的15100元上漲至7月份的16500元，進(jìn)入八月份后，二手房?jī)r(jià)格已漸趨穩(wěn)定，并未出現(xiàn)較大漲幅。
從事二手房交易五年的某大型房產(chǎn)平臺(tái)中介孟光告訴記者，今年3月份二手房交易達(dá)到高峰，但近幾個(gè)月帶看次數(shù)逐步減少，二手房銷(xiāo)量總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但與2020年相比，二手房的銷(xiāo)量實(shí)際在上漲�！案咝氯f(wàn)達(dá)商圈附近九個(gè)小區(qū)八月份二手房月成交量達(dá)130套以上，未出現(xiàn)大幅下滑情況�！�
“有新房?jī)r(jià)格引路，二手房?jī)r(jià)格不會(huì)下降太多。”孟光表示，雖然二手房成交量有所下降，但二手房并不會(huì)因此大幅度降價(jià)，這也可能與二手房所處的地理位置、周邊配套等因素有關(guān)。東西部對(duì)比來(lái)看，濟(jì)南西部二手房市場(chǎng)成交量和價(jià)格下降幅度更大，東部并不明顯。
孟光稱(chēng)，結(jié)合濟(jì)南樓市的整體情況，二手房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，短期不會(huì)有所謂的“大漲”，也不會(huì)有所謂的“大跌”，越來(lái)越多的購(gòu)房者會(huì)持觀望的態(tài)度。
政策收緊致貸款難，“銀十”市場(chǎng)預(yù)期如何？
面對(duì)二手房貸款難問(wèn)題，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海博士分析稱(chēng)，上半年全國(guó)住房市場(chǎng)呈上行態(tài)勢(shì)，住房交易規(guī)模、住房貸款規(guī)模均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期水平，導(dǎo)致銀行的住房信貸規(guī)�；具_(dá)到規(guī)模上限，下半年可用額度較少，這是當(dāng)前信貸政策收緊的現(xiàn)實(shí)原因。
從銀行住房貸款收益來(lái)看，新建商品住房的貸款業(yè)務(wù)要優(yōu)于二手房貸款，新房貸款的收益和關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)更容易受到銀行的青睞，所以表現(xiàn)出來(lái)的就是二手房貸款收緊更為明顯�！暗钦呤站o并不代表‘停貸’，這一點(diǎn)要明確。”孫大海說(shuō)。
孫大海表示，信貸政策整體收緊，從當(dāng)前的金融調(diào)控方向來(lái)看，主要是支持合理自住需求，實(shí)施差異化住房信貸政策，遏制投資投機(jī)性需求，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款總量調(diào)控管理，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，審慎金融信貸政策仍將繼續(xù)保持。
除二手房外，新房市場(chǎng)“金九”成色同樣不太樂(lè)觀，“銀十”是否會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？
孫大海認(rèn)為，經(jīng)過(guò)上半年全國(guó)范圍內(nèi)“量?jī)r(jià)齊升”的市場(chǎng)上行后，進(jìn)入三季度，新房市場(chǎng)價(jià)格漲幅明顯收窄，月度成交量穩(wěn)中有降，市場(chǎng)分化更加明顯。尤其是在今年多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷加碼的情況下，新房市場(chǎng)預(yù)期也不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)受政策預(yù)期的影響比較明顯。
此外，從近年新房市場(chǎng)呈現(xiàn)的特征來(lái)看，“金九銀十”基本打上“促銷(xiāo)、折扣”的標(biāo)簽，在當(dāng)前的市場(chǎng)存在下行的壓力下，很大程度上，大部分企業(yè)和項(xiàng)目會(huì)選擇“降價(jià)促銷(xiāo)”，實(shí)現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”沖刺年度業(yè)績(jī)指標(biāo)。孫大海稱(chēng)，“特別是一些區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的新房項(xiàng)目，降價(jià)促銷(xiāo)的概率更大，而一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目，價(jià)格可能相對(duì)堅(jiān)挺�！�(完)
